TIME：2024-09-25 浏览：338
市场消息，位于英国伦敦西区核心圣詹姆斯广场区域的商业物业，11-12 St James’s Square正在被推售。
这是一栋据悉最早建于19世纪，并在2007年翻新的传统砖石结构办公楼，6层高，总建筑面积为8.2万平方呎。它由刘銮雄家族华人置业于2017年购置，持有7年后脱手，但据悉售价不会太高。
华人置业近段时间内出售的伦敦资产，还包括另一栋写字楼14 St George Street，同样位于伦敦西区，已在7月份接获合适报价。
2024年来，投资、交易和租赁活动陷入持续低迷的伦敦商业地产市场初步迎来复苏的曙光，一些投资者希望趁低吸纳，一些业主们正寻找机会出手旗下物业。
达成交易的香港富豪也不止刘銮雄家族一家，他们大多在英国宣布脱欧后或疫情期间，出于寻找“确定性”的原因持热钱涌入伦敦。
如今形势逆转。
大刘家族“撤退”中
华人置业正是在英国宣布脱欧的2016年后密集加码伦敦商业地产，此次出售的两个项目分别收购于2016年和2017年。
其中，14 St George Street是华人置业于2016年斥资1.217亿英镑向英国资管公司Abrdn购入，当时计算的投资收益率为3.5%。项目共有4层，总建筑面积约5.19万平方呎。
在6月份被华人置业挂牌出售，要价1.35亿英镑，折合每平方呎2650英镑。据悉，这栋优质资产吸引了至少5名买家。
一轮竞争后，最终确定的交易对手是地产企业Oval Real Estate，不过交易成交价降至约1.25亿英镑，与项目估值相比几乎无溢价。不过Oval Real Estate同时需要偿还项目的债务。
而11-12 St James’s Square则由华人置业于2017年以1.749亿英镑从马来西亚雇员公积金（EPF）手中购得，反映4.4%的收益率。
目前推出市场，华人置业对11-12 St James’s Square的要价为2亿英镑，但市场分析这个要价偏高。
资料显示，由于市场因素上述两个物业现时租务情况不算良好。其中14 St George Street仅有私募股权公司Antin Infrastructure Partners和私人银行及财富管理公司Kleinwort Benson两个租客，因此出现了整层空置，2024年上半年平均出租率约为81.73%。
11-12 St James’s Square更只有1层空间被租出，交易时的租户黑石集团和Marble Bar资产管理公司等已退出，2024年上半年平均出租率约为14.21%。
出手物业的另一个背景，可能来自公司经营上的压力。华人置业过去与中国恒大紧密联系，对其业务经营造成较大影响。
根据最新财报，2024年上半年，该公司收入录得1.95亿港元，同比减少27.9%，大部分来自租金收入；母公司应占净利润由盈转亏，为亏损4.22亿港元。
同期末，华人置业债务总额为41.1亿港元，短期负债21.6亿港元，但对应的现金及银行存款仅8.4亿港元。
另一方面，华人置业还有数亿元的资本承担，用作物业重建、翻新物业和购买设备及租赁物业装修。2023年这些支出达到5.59亿港元，而截至2024年上半年末，已确定的支出还有4.66亿港元。
它们中相当一部分相信被投入至华人置业在英国的最重要项目——Fleet Street 120号内。该项目由名为River Court的永久业权写字楼及列为二星级历史建筑物的Daily Express Building（每日快报大楼）组成。
目前，该项目正在被重建活化。按照规划，River Court 将被重建为一幢楼高21层连同两层地库的综合用途建筑，以甲级写字楼为主导，预计提供约54.08万平方呎的办公空间和约1.86万平方呎的零售空间，并将更名为 Evergo Tower，而 Daily Express Building将被保留及活化。
根据不久前市场上流传的消息，Fleet Street 120号也可能被考虑出售。有报道称，华人置业与建筑承包商未能就Evergo Tower后续建造的定价达成一致。
无独有偶，在被出售前，11-12 St James’s Square也正在进行办公空间优化升级工程。
华人置业在伦敦还有一个投资物业11 Soho Street，该项目是一个商业综合体，总建筑面积5.52万平方米，2016年买入。
截至2024年上半年，11 Soho Street的出租情况最好，期内平均出租率99.8%。
香港富豪的出货时机
近期脱手伦敦物业的香港富豪，还不止大刘家族一家。
购入14 St George Street的英国本土房企Oval Real Estate，今年1月还买下香港富商李德义（Samuel Tak Lee）旗下Langham Estate一个名为“莲花资产包”（The Lotus Portfolio）的资产组合。
该资产包包括27个永久产权资产，包括办公、零售、休闲、教育、医疗和住宅等多种用途，总建筑面积约43万平方呎。报道显示，李德义2023年下旬将资产包推售的时候曾寻求5亿英镑的售价，但最终交易时价格据信为约3亿英镑。
6月消息，与新世界发展郑氏家族、九龙仓吴氏家族、远东发展有关系的香港私募地产基金——联懋国际(Joint Treasure)，将2016年购入的伦敦西区办公楼3 St James’s Square挂牌，标价1.35亿英镑。
该物业曾于2022年2月首次挂牌出售，当时报价为1.55亿英镑。
8月，被称为“香港铺王”的黎永滔成功出售了两栋商用物业：位于牛津街的标志性建筑291 Oxford Street，售价7135万英镑，较初期要价折去10%；位于147-155 Wardour Street办公楼则以约3500万英镑的价格成交，该项目据悉由黎永滔于2018年以4900万英镑购入。
2023年以来，伦敦商业地产交投陷入长期低迷。按照第一太平戴维斯数据，2023年伦敦西区办公楼物业投资总交易金额是自2009年以来最低水平，比峰值的2014年呈现“腰斩”。
“这是自2009年以来第一个上半年没有记录到超过10万平方呎的交易。”但近期情况在逐渐改善，第一太平戴维斯透露，7月份租赁活动显著增加。
莱坊的一份报告也指出，伦敦商业地产市场乐观情绪正在回归。
不过，由于未来几年持续有物业落成，伦敦西区至少到2027年会有约970万平方呎办公面积交付，这对市场形成了一定的冲击。
高力国际则提出，2024年第二季度伦敦办公楼交易量略有上升，但仍大幅低于过去10年的季度平均水平，特别是西区的需求仍然低迷。该机构预测，2024年下半年伦敦办公楼市场的投资量将保持低迷。
总的来说，伦敦商业地产市场到了一个如果价钱合适就能坐下好好洽谈的理性时刻。
早年间涌进伦敦商业地产市场的香港富豪们，如果愿意接受一定的折价，一些本地或国际投资者亦希望趁底“抄底”，双方一拍即合。
