TIME：2024-09-25 浏览：374
在进入到精细化资产运营管理的存量更新时代，需要更适合的方式去可持续性地激活资产，实现资产增值。商业地产作为存量资产的主体，成为备受瞩目的关注对象，而停车资产是对商业地产精细化运营的一个重要突破点，停车场作为商业地产长期以来的配套设施，资产估值始终处于较低的水平。
但随着“新基建”、“智慧城市”的发展，国家政策红利的逐渐放开，智慧停车不仅是重大的商业机遇，更进化为新型融合的基础设施，停车场作为固定资产持有的增值空间越来越得到充分体现。
基于此，在10月21-23日，中购联于成都举办的“中购联中国购物中心国际论坛第十八届年会暨2020亚洲购物中心发展合作大会”期间，中购联编辑部特别邀请到会议“商业地产新模式、新产品、新服务交流论坛”版块的演讲嘉宾： 阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生，简谈他对于智慧停车的观点与看法。
阳光海天停车产业集团总裁 江沁园先生
江沁园先生在房地产管理、投资咨询及市场营销领域拥有超过25年经验。曾任阳光100集团副总裁兼CFO、贝恩公司亚太区顾问、保洁公司供应链管理区域经理，创立Primelink China。
目前负责阳光海天全面经营管理、投资、战略合作及业务拓展。在物业管理和商业物业开发、 房地产细分市场、客户需求、产品规划、财务管理、融资等方面带领阳光海天不断赋能商业，为商业停车场项目带去更多优质创新的卓越服务体验。
数字化转型是商业发展的充分条件
“数字化转型是未来大型购物中心和品牌商必须要做的赋能变革，这不是一个必要条件，而是一个充分条件。”江沁园先生直言。
智能化应用—定能够比非智能方式更加能够深度连接客户感官体验，智能化是和客户连接的重要纽带，如果没有这个纽带，无论从停车和商业经营来讲，都无法知道客户想要什么，也就没有办法做一些针对性的策略去满足客户的需求。
举个例子来讲，购物中心想知道某个客户来购物中心的频率以及他每一次停留的时间，而停车场通过智慧运营产生大数据提供给业主，就可以知道这个车主行为轨迹，帮助购物中心的管理者了解客户的购买行为以及客户画像，比如车主的车牌信息、车型信息等。
购物中心通过这些数据的叠加分析，就可以及时发现并解决问题。而购物中心通过数字化投入，就能实现这一切设想，所以说，数字化转型是购物中心和品牌必须要做的事情。
此外，江沁园先生指出，租户、运营商和服务商三者携手创新的连接点在于数据共享，将三方的数据打通并相互结合，描绘完整的顾客画像，促使整个购物中心构成一个整体，形成一个生态闭环，实现客户导流以及商业赋能。
业态创新或为停车场引流带来可能性
此次疫情，停车场行业遭受重创。在引流方面，停车场能做的其实很有限，比如此次疫情，停车管理公司只能做好基本的隔离防护工作来提高卫生标准，而在引流方面，停车场还是要依靠购物中心的力量进行反向引流，停车管理公司则是此前提下帮购物中心锦上添花，而不是雪中送炭。
“不过之前，我也一直思考这个引流的问题，就是通过各种线下线下进行引流，停车场要引流可能途径有所不同，近些年，停车场发展到了一定程度，也诞生了一些独特的业态，像我们管理的一些城市运营服务，或许真的是有可能性。”江沁园先生讲到。
城市运营服务相当于是整个城市的公共资源，而智慧停车更逐渐进化为新型融合的基础设施，一般来说，城市提供服务会要求市民关注、下载一些公众号或者是APP，而这背后停车管理公司可以与政府合作，提供服务来帮助城市管理。在这种前提下，可以跟在客户界面上做一些文章。
有些停车场在业态上创新，增加了一些有趣的门店。阳光海天也在这方面做了很多尝试，比如，在杭州跟万科所做的一个项目，把停车场景打造成名为“嗨party”的空间，该空间可以根据不同的需求来制造不同的场景，确实给业主带来一些意外的惊喜。
还有一个活动是老爷车俱乐部，就是在中国专门有这样一批人，不远万里从上海、苏州开到杭州聚会，公司帮项目做了一个为期两天的老爷车俱乐部活动，聚集100来台老爷车，制造了一些项目的轰动效应，帮项目带来了很多客流，未来希望看到更多这种引流方式。现在公司也跟不同的俱乐部洽谈，像摩托车哈雷俱乐部、乐队俱乐部等，他们也需要这样的场地，甚至在停车场内，这些业态创新或为停车场引流带来可能性。
停车管理的核心在于做好资产管理
停车场对于购物中心来说是两个含义，一个是配套，一个是资产。从这个重要性来说，配套就是满足客户的停车需求，资产就是要将停车场当成资产来经营。
江沁园先生强调，第三方服务商的资管能力一定要比业主要强！首先对客户的服务要比业主好；其次，资产上获取收益要比业主多，这样公司才有空间跟业主合作，帮助其减能增效。停车场首先要满足客户的停车需求，由于停车场扩容没有空间，提升停车位使用效率是停车场运营的核心，在这方面，阳光海天有着14年的经验。
一般而言，停车场有B1和B2等多个停车区域，区域虽多，但停车优先级一直是个问题。可以将停车当做一个资产看待并把它分成好几类资产，资产有好有坏，因此，可采取的资管手段就是谁付出的成本高，谁就可以占据更好的位置。
此外还有一些提升价值的资管方式，比如分时定价，根据拥挤程度来制定不同的价格，工作日和休息日分别制定不同的价格策略，周一到周五利用率低，就给予一些优惠策略，提供促销；周末则正常收费，通过价格调节停车需求。
智慧停车资产市场未来可期
其实像阳光海天这类公司在中国叫做第三方停车服务商，就目前而言，我国的第三方停车服务商数量虽然很多，但水平都还处于非常低下的状态，这与国外仍然有着很大差距。
美国停车管理公司SP Plus Corporation管理超过200多万的车位，而在中国即便是阳光海天也才管理接近50万的车位。
此外，这家美国公司还为70多家机场提供停车的相关服务和设施，包括机场内和机场外的停车，还提供机场接送、租车等派遣服务，总体上，美国的停车第三方提供服务很成熟；而反观国内，大部分的停车场运营还是业主单干，那些大型商业管理公司都是自己独立经营停车场，整个市场第三方服务占的比例还比较小，所以中国停车行业有很大的一个发展空间。
需要注意的是，大型的商业管理公司往往基础较好、观点较为先进，对于实力较强的第三方服务商来说，反而有着更好的合作的机会。据悉，目前阳光海天已与印力、万科、远洋购物中心、红星美凯龙、爱琴海、金融街集团等多家公司合作，有力的推动了智慧车场新生态的共建。
如今，城市更新，已经成为时代共识，停车场是商业地产非常重要的场景，将进化为新型融合的基础设施。而近年来，以阳光海天为代表的停车管理公司也一直致力于通过智慧赋能和精细化运营管理快速提高商场停车场运营效率，在存量市场中挖掘增量机遇，赋能商业地产，创造商业地产客户卓越的停车体验！
