TIME：2024-09-25 浏览：361
开业满三周年的北京环球影城即将迎来新邻居。中秋假期前，北京通州成交了一宗商业用地，该地块拟用于北京海昌海洋公园的建设。
从项目位置来看，北京海昌海洋公园位于北京城市副中心（通州）文化旅游区，与目前营业中的北京环球度假区仅一路之隔。待建成后，将成为北京市副中心首个国际级大型海洋文旅项目，也是北京市2000年以后唯一一个新建的大型海洋主题公园。
而据此前海昌海洋公园方面披露的相关消息显示，项目总建筑规模约15万平方米，预计总投资约42亿元，由北京通州城市建设运行集团有限公司负责土地获取和投资建设，海昌海洋公园负责运营管理并实现收入并表。
今年8月，海昌海洋公园与通州城建集团签订合作协议，已完成概念设计方案，用地也已挂牌。直至9月11日，项目建设用地以底价8.09亿元成交。
首个进京项目
事实上，这次土拍是一笔意料之中的交易。
早在去年，海昌海洋公园落地北京通州的消息就已有了诸多报道。在2023中国国际服务贸易交易会开幕当日，北京市通州区人民政府与海昌海洋公园控股有限公司签署战略合作协议，共同促进“北京海昌海洋公园”项目落地副中心文化旅游区。
地块拟引入集合生态、科普、研学、互动、表演、艺术、主题酒店等诸多功能为一体的文化娱乐产业，与环球度假区形成内容互补的借势引流效益。
随后，海昌海洋公园又与北京通州城市建设运行集团有限公司签署合作框架协议，合作开发建设北京海昌海洋公园项目。
此次以底价8.09亿元拿下北京通州商业用地的北京通州鲸航置业发展有限公司成立于2023年12月21日，也正是由北京市通州区国资委间接全资持股，主要从事房地产开发经营业务。
出于投资建设及长期的运营、维护需要，主题公园企业通常伴随着较高的负债率，对现金流的需求也更甚。实现由重到轻的运营模式转变，提高轻资产业务部分的收入占比是企业长期健康发展的关键。
这一点在海昌海洋公园身上的体现更加明显。截至2024年6月30日，该公司净负债比率为197.5%，去年末为182.5%；流动资产约为21.97亿元，上年末为约27.181亿元；现金及现金等值物约为12.87亿元，去年末为约17.02亿元。
居高的债务和现金流压力之下，海昌海洋公园迎来了最后一个100%自投自持的重资产项目。
在海昌海洋公园2023年年度报告中，该公司明确表示，郑州公园是最后一个100%自投自持的重资产项目，未来所有新项目皆为OAAS模式下的轻资产合作项目。
所谓OAAS模式，也就是海昌海洋公园基于文旅运营积累的相关经验，开展文旅服务及解决方案业务，提供全周期OAAS(OPERATION AS A SERVICE)模式管理输出服务的战略产品体系，打造“海洋旅游+科学探索+家庭娱乐”三位一体复合业态精品项目。
由合作方负责土地获取及投资建设，自身负责运营并实现收入并表的合作模式甚至将成为其未来主要的项目拓展方式。借此，海昌海洋公园将更聚焦于运营，进一步改善资本结构，负债压力有望逐步减小。
从公开信息来看，上海公园二期是海昌海洋公园的第一个轻资产OAAS模式输出的大型项目。
项目由上海港城开发（集团）有限公司主导，于2021年1月完成土地摘牌，总建筑面积约14万平方米，计划总投资超18亿元。建设内容包括海洋主题精品酒店、新一代特色康养温泉酒店以及国际领先的海洋文化展演场馆、特色商业等。建成后，将由上海海昌海洋公园进行统筹运营管理，预计于2025年7月开业。
北京海昌海洋公园项目将紧接着在上海公园二期项目之后开业。
截至今年中期，海昌海洋公园的计划中项目及预期开业时间
据悉，截至2023年末，海昌海洋公园构建起以7家自持大型主题公园+4家大型轻资产项目+逾40家中小型轻资产项目+逾10个知名IP储备+14万海洋极地生物资源保有量的海昌新生态。
除此之外，目前采用轻资产模式的大型项目还包括宁波前湾新区海昌IP乐园、福州海昌海洋公园、沙特阿拉伯海昌海洋公园等，在谈中的储备项目包括南京、大连、重庆等地。
今年3月26日，海昌海洋公园控股有限公司宣布与福州新区管理委员会签署战略合作框架协议，双方拟合作开发建设福州海昌海洋公园项目；7月18日，海昌海洋公园公告披露与宁波前湾控股集团有限公司签订合作框架协议，拟在宁波前湾新区合作开发前湾海昌IP乐园。
区位借力
北京市副中心首个国际级大型海洋文旅项目、北京市2000年以后唯一一个新建的大型海洋主题公园……除了这些“唯一性”，毗邻环球影城，两大主题公园选址如此近距离，这可能也是北京海昌海洋公园项目从最初就备受关注的原因之一。
北京海昌海洋公园位于北京城市副中心文化旅游区环球影城北侧，总建筑规模约15万平方米。
从宣布环球影城落户北京到项目正式开园，用了七年时间。相比之下，北京海昌海洋公园的建设用时提升了不少。按照计划，北京海昌海洋公园将在年内开工建设，预计于2027年开业。
开业后，游客可以一站打卡两大主题乐园。游玩的停留时间也有机会加长，对于旅宿、餐饮等行业的发展均有助益。
对于这项合作，海昌海洋公园表示，将凝聚双方优势资源，与环球影城形成有效联动，助力文化旅游区打造地标性文旅目的地品牌集群，亦将有利推动集团的市场占有率和收入全面提升。
这样的操作，在海昌海洋公园过往落地的项目中也能找到相关案例。
例如，于2018年开业的上海海昌海洋公园位于临港文商旅聚集区内，毗邻滴水湖，与周边多个包括耀雪冰雪世界、上海天文馆、中国航海博物馆等知名文旅体验项目相邻。集聚效应之下，该区域已然成为长三角地区乃至全国休闲度假目的地。
受益于客流增大、集群效应下旅游产业链的完善，海昌海洋公园也提出将进一步推进上海公园扩张，以满足更多的游客对优质文旅的需求。
此外，于2023年下半年开业的郑州海昌海洋公园地处河南中牟，这里有华谊电影小镇、郑州方特、只有河南·戏剧幻城等主题公园，并形成产业集聚效应。
该项目在今年上半年成为海昌海洋公园业绩增长新动能。五一假期入园人次超16.5万人次，单日最高客流量达3.8万人次，各小长假期间酒店均满房。
从项目位置来看，北京海昌海洋公园位于北京环球度假区北侧，与后者仅一路之隔，步行可达。项目西侧为北京通州文化旅游区规划展厅，附近有北京地铁7号线高楼金站。
值得一提的是，未来在北京城市副中心，除了可以“一站式”打卡环球影城与海昌海洋公园，拥有小猪佩奇、小马宝莉等主题内容的顶点公园，以及拥有北京最大的奥特莱斯商业综合体、全国首家艺术奥特莱斯的不夜城“湾里”项目，也将进一步丰富游客们的玩乐消费需求。
顶点公园项目是通城建集团和脉驰文化、国际IP方联手打造的国际IP室内乐园综合体，总建筑规模约7万平方米，预计总投资18亿元，年客流量超200万人次。项目将涵盖5大IP主题乐园、主题酒店、商业天街和商务中心等业态。目前正在进行主体结构施工，计划2026年暑期营业。
“湾里”项目则预计明年下半年开业。据悉，该项目由京投公司、首旅集团、北京城建集团三大市属国企联合开发建设，投资超百亿元，包含北京最大的奥特莱斯、酒店、主题乐园等多业态，总开发规模接近50万平方米，是环球度假区微度假的消费目的地。其中的奥特莱斯命名为湾里·王府井WELLTOWN，将引入国内外知名品牌500余个，首进副中心的品牌占比六成以上。
从国际经验来看，美国奥兰多是主题公园聚集的城市之一。华创证券发布的研报显示，1971年迪士尼开园后，海洋世界、迪士尼未来世界、迪士尼好莱坞影城、环球影城、迪士尼动物王国等陆续入驻奥兰多，带动当地旅游产业蓬勃发展。
从历年游客数量不难看出，奥兰多多数主题公园不但没有互相竞争，而且产生了协同效应，近年来游客数量均同向增长。
不过，丰富的主题公园和IP选择下，更考验主题公园运营商们的业务能力，更需要不断创新和提升服务质量以适应市场变化和满足游客需求。
