2021楼市走向何方？读懂三大确定性法则带来的价值机会！
发布时间：2021-01-06 浏览：849
2021楼市走向何方？读懂三大确定性法则带来的价值机会！
随着2021年的临近，最近大家探讨的话题也聚焦向对明年楼市的预判上。
面对未知的新赛季，不管是地产行业的从业者，还是计划购房的朋友们，困惑或者说是疑虑的焦点主要集中在以下三个方面：
其一，2020年北京楼市创下惊人的3000亿销售额，2021年，楼市销量究竟会保持高热，再创新高？还是会出现阴跌？
其二，明年的房价走势如何？会因为商品住宅的回归而恢复上涨，还是会遭遇调控重压，继续企稳？
其三，今年北京楼市出现了明显的板块分化，那么，明年哪些板块值得投资，哪些板块绝不能碰？
其实，这三个问题的答案，最终归因于经济基本面、产业坚实度、人口流入量三个维度的趋势变化。经济基本面，决定就业前景和收入预期，有了持续上升的收入预期，大家才乐于超前消费，尽情享受美好人生，带动置业需求的升温，支撑房价的上涨。板块分化的背后，则体现出产业资源的流向与落位。成熟的产业是吸引人才的磁石，高知高智人群的汇集，带来旺盛的房产租售需求，楼市自然会随之向上。而那些在产业竞逐中落后的区域，房价也将一直停滞不前。但需要注意的是，当区域板块处于产业发展的爬坡阶段，往往也是房价涨速最快的时期，一旦达到成熟状态，人才流入的速度放缓，房价也将同时步入“慢牛”行情。当梳理清晰影响房地产市场的三重逻辑后，我们又回到了问题的最初，明年，北京楼市将会走向哪里？
经济一枝独秀，楼市渐入佳境
作为2020年全球唯一一个实现经济正增长的主要经济体，中国经济显露出欣欣向荣的景象。而据经合组织预测，2021年，中国经济增长将达到8%。如果如期实现，中国经济增速将创下2012年以来近9年新高，在全球一枝独秀。与中国经济的惊艳表现同步，首都北京也在疫情后迅速反弹，走出了一条V型曲线。2020年1-3季度，北京地区生产总值为2.6万亿元，占全国经济总量的3.6%，GDP占比的持续上升，将令北京城市吸引力进一步突显。近年来，各大开发商纷纷用真金白银的投入，抢占城市价值的致高点。今年北京的土地市场犹为火热，无论是1860亿元的土地出让金总额，还是15.33%的住宅用地成交溢价率，均创下近三年新高，充分表明了开发商对北京未来发展的高预期。住宅用地更拍出28641元/平米的平均楼面价，在刷新北京住宅地价记录的同时，标注出未来北京房价的趋势与高度。对于购房者来说，当楼市处在确定的上扬行情中，是时候提前抢占一些城市发展的价值高地了。如何预见价值高地？我们或许能从“当红板块”中窥得一二。
高精尖的亦庄，步入7万+房价新时代
亦庄新城，可以说是北京最早开发，同时也是国家资源扶持力度最大的产业新城。从2017年的“三城一区”，2019年升级亦庄新城，到今年自贸区的落位，早已是北京最具含金量的产业高地。如今，亦庄新城拥有3万余家科创企业，汇集近30万人才，更将马驹桥、台湖、采育等纳入版图，依靠科创产业带来不断上升的真实购房需求。今年，亦庄新城共成交6870套商品住宅，是2019年的2倍，2018年的3倍。8月，亦庄河西区一宗住宅用地出让，以4万+的土地楼面价，为亦庄设立了7万+的房价新标尺。可见，由产业的崛起，带来的板块价值和居住需求是真实的，区域内的产品也自然会成为楼市的“硬通货”。如今，亦庄核心区已经达到价值高点，那么放眼整个亦庄新城，谁又会是下一个由新兴产业拉升的价值高地？蓄势多年的马驹桥备受瞩目。
高起点产业规划，马驹桥未来可期
经开区蜕变为亦庄新城用了20余年，而亦庄核心区以南的马驹桥起点更高、站位更强，对标美国硅谷打造智能制造产业区，随着中关村金桥科技产业基地的落位，在短短数年间，年产值便已超过百亿。纳入亦庄版图后，马驹桥如同安上了产业的“加速器”。近两年，金桥科技产业基地相继入驻国望光学科技，华海清科，富创精密半导体等高端制造、生物医药、新兴电子技术企业，可以显见，拥有厚实发展底蕴的马驹桥，很快将再度迎来科创产业的飞跃式发展。在强大产业的有力加持下，为金桥科技产业基地导入大量高知高智人群，从而令区域楼市的置业需求节节攀升，市场更具活力。这时的板块价值不仅仅体现在价格上，更多还是整个区域生活配套、人居价值等全方位的提升，从而成为产业与人居的完美融合之处。值得注意的是，与亦庄新城有所不同，马驹桥金桥科技产业基地导入的不仅是大规模产业人群，还将是一群有自己人生主张和生活态度的青年精英，亟需能够与他们生活、娱乐、社交方式完美匹配的高品质人居，而亦庄金悦郡这一全面革新之作或能很好地满足他们的需求。
首付78万起，为青年精英定制的理想居所
亦庄金悦郡是金桥科技产业基地核心区仅有的在售项目，未来将坐拥园区数十万产业人群的发展红利，可以说，在项目落子之初，便已决定了其潜力无限的价值前景。亦庄金悦郡的背后，是金融街控股、首开地产、通投公司三家知名国企。唯有深刻领悟北京发展重心的大国企，才能精准把握区域价值腾飞前的投资机遇。面对青年精英置业人群，亦庄金悦郡为其量身定制全方位的品质生活解决方案。“两横七纵四轨道”的立体交通网络，组成了亦庄金悦郡顺畅的交通环境，亦庄新城已通车的亦庄线、17号线和有轨电车T1线，再加上项目北侧规划的21号线，可便捷通达CBD、望京、大兴国际机构等商务功能区以及南锣、奥森等潮流文化圣地，兼顾青年精英日常通勤与周末休闲社交的双重需要。项目周边步行范围内的永辉、屈臣氏、京客隆等超市，以及即将开业的中邦New Life广场，日常生活消费无忧，驱车15分钟可达的大族广场、力宝广场，一站式满足全家庭教育娱乐的多元生活方式。针对精英家庭最关注的子女教育，金悦郡同样优势独具。项目自身配套约4000㎡公立幼儿园，规划设置12个班，由开发商代建，未来计划引进品牌幼儿园。同时，项目南北两侧规划小学及中学教育用地，由政府和教委组织建设，三家品牌国企正与政府通力配合，力争引进品牌优质教育资源。匠作往往就藏在细节中，随着购房者审美需求的提高，最苛刻的标准才能满足最挑剔的目光，亦庄金悦郡在2.2的容积率之上规划6-15层低密度的洋房和板式小高层，设计72平米两居、87平米三居和118平米四居，其中南北通透的两居首付78万元起，可以说，无论是从价格、空间尺度，还是功能规划，亦庄金悦郡将国匠担当的责任与品质刻进了骨子里。72平米两居南北通透，南向面宽达到6.6米，阳光充分洒满室内，客厅与主卧的双超大飘窗赠送，将空间有效的延伸，干湿分区的卫生间，打造舒适与尊崇的自主空间，1250L的超大收纳空间设计，造就整洁有序的居家生活。亦庄金悦郡87平米三室两厅两卫产品分别采用两种户型设计手法打造，主卧均设计为套房，且在功能规划上各具亮点。87平米B户型三居270°采光，令居室内通透明亮，由客厅的超大转角飘窗可一览室外美景，更让方正开阔的客厅与餐厅成为呼朋引伴、亲友欢聚的最佳领地。C户型南向面宽达到奢侈的9.4米，客厅、餐厅、U型厨房，形成了通透开敞的空间，客厅两侧规划两个南向卧室，飘窗的赠送更让室内阳光满溢。118平米的四室两厅两卫拥有10.4米的IMAX级南向采光面，标准的“四叶草”户型，餐客一体的大尺度空间位于整个户型中央，四个卧室和功能区分布在四个角落，动静分区，互不干扰，每一寸面积都得到了有效利用。三开间向南，阔景南向飘窗，实现360度鲜氧环绕。双卫为日常生活更添便利。主卧套房设计充分保障主人私密性。居室之外，亦庄金悦郡打造全龄、全时、全周期的五大主题景观园林，兼具观赏性与互动性，涵盖社交空间、老人休闲空间、青年运动场所、孩子游乐场地，为成长中的青年精英家庭定制一处有温度的社区。未知的2021年逐渐走近，当我们读懂了确定性的楼市逻辑，就能明晰年底的最佳购房时机。计划购房的朋友们一定要吃透北京的产业发展和人口流向趋势，精挑细选，找到最值得入手的板块和性价比最高的项目，把握难能可贵的价值机会。
