TIME：2021-08-19 浏览：1058
受到关注的利润方面，雅居乐期内实现毛利108.4亿元，毛利率为28.1%，这两项指标与去年同期相比都略有下降。其中毛利率较去年同期下降了6.3个百分点。同时，经营利润为64.7亿元，同比增加2.1%。股东应占利润52.9亿元，同比增加3.2%。
资料显示，雅居乐2018年的毛利率为43.9%，但这已经很难实现。
“在现在的环境之下，这个数字是很优秀的了，肯定优于行业平均水平。” 潘智勇强调，碍于国内市场的政策、售价的限制和土地成本的上升，利润率下降是全部从业者的苦恼。雅居乐要做的，是将毛利率控制在28%-30%。
过去几年，雅居乐正努力摆脱对海南市场的依赖。该公司提出的“2+3+n”的拿地布局，目前已初见成效。
据了解，2指深耕城市群指珠三角和长三角城市群；3指标准聚焦城市群--京津冀、成渝、中西部城市群；N指大机会关注的城市群，包括海峡西岸、北部湾、晋中，辽中南、滇中、黔中城市群。
今年上半年，雅居乐合约销售金额753亿元中，华东地区的贡献是26.3%，华南地区的贡献是26.1%。其中，粤港澳大湾区贡献20.5%，海南、云南的业绩贡献为21.4%。
全年看来，雅居乐今年的销售目标为1500亿元，目前已经完成过半。管理层透露，雅居乐2021年可售面积为1580万平方米，货值约人民币2500亿元。可售货量中占大头的是华南、华东，分别为28%及24%。海南、云南的货量是17.8%。
多元化业务方面，主席陈卓林曾在2017年立下目标，非地产板块的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半。或按照最新计划，多元化业务收入占比在2020年要达到20%。
而数据显示，雅居乐上半年多元化业务收入达到64.9亿，同比增加54%。毛利达到19.2亿，增长56%。多元化业务占总收入的16.8%，与同期相比增加了4.2个百分点。另悉，2020年全年多元化业务的占比为13.3%。
目前，雅居乐集团拥有地产、雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新八大产业集团。
其中，雅生活是目前国内最大的上市物管企业之一，其上半年营业额达到62.4亿，在管面积达到4.2亿平方米，合约面积5.8亿平方米；雅城集团进行中的项目总面积超过6000万平方米，总项目数达到1556个。
环保业务方面，上半年实现了收入超过12亿元，同比增长53%。房屋代建业务现已经进驻了全国13个省32个城市，累计总建面超过1000万平方米。
商业是雅居乐以往最薄弱的一环，但2021年上半年也实现收入2.8亿，同比增长18%。“未来3-5年我们将在海南、江苏、四川、天津等地，实现超过57万平方米的商业综合体落成。”潘智勇表示。
2021年上半年雅居乐新购土地22幅，权益地价105亿。新获取项目的总建筑面积为304万平方米，平均土地成本为7109元/平方米。与之对比的是，2020年全年平均土地成本为每平方米4270元。
如何获得成本更低、利润更高的土储，是房企们最现实的考题。雅居乐作出的选择是战略性放缓招拍挂。
王海洋介绍，雅居乐今年在投资拿地上，会坚持多方式拿地。公司会主要推广1+3的大地产协同发展模式，即“除传统的投资外，会积极推进产业小镇、城市更新、房管代建等多元业务的协同发展。”
因此就期内新购的土地观察，从获取的方式来看，有29.8%是通过招拍挂获取的，而44.7%是通过产城和城更获取的。
今年上半年，雅居乐明显对集中供地不太感冒，在第一轮供地中几乎没有斩获。“集中供地对于投资研判的能力是有挑战的。” 陈卓林目前公司的土储已经足够多，因此能抵挡住不拿高价地，“无论政策怎么变，就算现在不投，（土储）都够我们未来4-5年的业绩。”
资料显示，截至今年6月底，雅居乐拥有总土地储备面积为5295万平方米，综合土地成本为3700元/平方米。其中权益土储面积为4088万平方米，权益土地成本为3566元/平方米。而目前雅居乐的合约销售均价为每平方米15539元。
另外除这部分土储外，据透露雅居乐现通过产城融合和城市更新锁定的土地资源亦达到3787万平方米，它们更便宜能释放出更高利润。
城市更新是雅居乐新兴的发展重点。截至目前，雅居乐城市更新业务签订了有关项目立项177个，框架协议84个，正式合作协议22个。锁定的面积（含入储和未入储的面积）为1492万平方米，货值大约是4522亿。
按照计划，到2021年末预计锁定的面积会达到1600万平方米，货值达到5000亿元。到2023年，锁定的土地面积则会超过2000万平方米，货值超过6000亿元。
转化方面，雅居乐预计2021年累计将会转化超过150万平方米，货值约300亿元。而到2023年，就将会有230万平方米的面积和超过520亿元的货值实现转化。
投资有所克制，体现在财务报表上，雅居乐得到的回报就是“三道红线” 实现了全面达标。
资料显示，在今年上半年，雅居乐资产负债率下降了3.5个百分点录得68.4%，净负债率下降15.7个百分点达到45.3%，现金短债比增加了0.09倍为1.18倍。
“如果销售市场和回款更好，这个目标会更卓越一些。” 潘智勇提出，公司未来会将净负债率控制在40%-50%之间。
谈到公司接下来的战略，陈卓林亦透露战略上总体以稳健为主，首先保持足够现金流，其次努力偿债，最后再进行投资。
以下为雅居乐集团控股有限公司2021年中期业绩会问答实录：
现场提问：集中供地对公司的影响是不是很大？你们怎么看这个政策，怎么部署？另外，新政策限制了融资，您觉得现在的多元化是否足以去分散地产的风险？
陈卓林：新的政策，以主业来说，地产有6000-7000亿的货值，现在的成本是3000多元/平方米，卖到1.5万元/平方米。无论政策怎么变，就算现在不投，都够我们未来4-5年的业绩。
对于其他产业，新政也好，什么都好，都是我们5年前就部署了的多元化。雅城那些都做得很好，每一年贡献的业绩和利润都接近10亿。环保方面，我们也投了100多200亿，有些已经投产、已经有贡献了，去年有1亿多的利润，今年有2亿多，现在有近几十个项目开始投产，我估计未来的增幅是很大的。
包括我刚才所说的代建，就是拿一个牌子，放雅居乐三个字，我的团队包括我的销售、我的产品都是轻资产的，现在都是做得非常好的。在旧城改造方面，现在有智慧广州、大湾区，拿这些是最好的，成本低，你刚才说到的政策问题不大。
王海洋：今年3月份开始推出22个城市的集中供地，确实与之前的方式有很大的不同，但是通过几个月的调整，我认为很多公司也都适应了。集中供地本身的挑战有几个：一是对于投资研判的能力是有挑战的。二是集中供地以后会集中供货，所以对你的整个经营包括如何把产品做好、管理好，真正地把产品打造好，都是非常有挑战的。
但是整体上来说，我们认为本身国家的整个方向是“三稳”，现在看起来虽然第一波22个城市的集中供地可能冷热不均，但是未来的趋势肯定会是稳定的。所以整体上来说，我们认为是比较好的，尤其是对于优质的企业来说。我们的投资力、产品力、经营管理能力进一步提升，去应对集中供地，我认为是没有问题的。
现场提问：有没有计划要上调全年的销售目标？另外，国家对于房地产的调控政策对集团的买地、销售和融资影响有多大？
潘智勇：第一方面，上半年我们的销售达到753亿，应该说是过半的。首先，我们很有信心今年达到1500亿的目标是没问题的。因应现在市场和政策变化比较多，所以暂时还没有上调营销目标的计划。我们尽力做好自己，扎扎实实地去完成这个指标。
第二方面，在政策和市场变化之下，我们有关的投资策略和融资策略都是按照市场来走的。从今年来看，我们的投资在地产和非地产方面大概是二八开，获取土地的方式也是多样化的，包括招拍挂、产业勾地、城市更新等，我相信这种策略是足够应对未来的市场变化的。
在融资方面，我们还是尽可能按照三条红线和投资级的要求调整融资策略，更多地调整融资结构，比如高成本的换成低成本、短期的换成长期的，尽可能多做一些公开市场的融资，通过多样化的融资渠道使我们的融资更加合理。
刚才说过我们有接近1800亿的授信，有接近900亿的授信还没用，所以对雅居乐来说，起码到今年底，融资资源方面的影响是不大的。相信做好自己的调整的情况下，我们的销售、投资、融资能够适应市场的变化，同时保持合理的增长，获取合理的利润。
现场提问：截至6月底，集团净负债比率下调到45.3%，未来有没有一个目标要降到一个什么水平？
潘智勇：这个比率相对去年是有进步的，我们的管控目标是50%左右。如果销售市场和回款更好，这个目标会更卓越一些，可能是40%左右，40%-50%之间是我们的管控目标，现在是在我们的计划之内。
现场提问：上半年的毛利率按年有所下降，现在大概是28.1%，全年会不会有什么变化？可不可以分享一下对于全年毛利率的展望？
潘智勇：首先，我们本期录得的毛利率是28.1%，在现在的环境之下，这个数字是很优秀的了，肯定是优于行业平均水平的，已经是很不容易了。从全年的展望来看，我们计划在28%-30%的幅度，应该说我们在毛利率方面一向表现得不错。现在碍于国内市场的政策、售价的限制和土地成本的上升，毛利率可能会往下走一些，我想这是整个行业的问题。但是做到28%已经很优秀的了，我们全年的目标大概控制在28%-30%。
现场提问：集团早前宣布和砂之船携手在清水湾商业项目进行合作，其中也提到了离岛免税，是不是意味着集团会进军免税业务？未来在免税商城方面会不会有发展计划可以向我们分享一下？
潘智勇：这是我们新的商业板块的一个行动。按照商业来看，免税、折扣店的形式应该是一个比较好的经营方向和盈利方式。一是配套我们的清水湾小区整个景区的功能，让这个小区的功能更加完善，更加能够保值，方便我们的业主。二是希望在这方面试一下水，看能不能做得更好。三是我们相信商业从长远来看还是可以思考怎么去做得更好的。所以我们进行这个尝试。
陈卓林：清水湾项目是一个很大的项目，现在还有过千亿的货值。全国各地尤其是从现在开始有很多人去，再加上海南岛的免税政策，而且还比香港还大10倍，香港是6000元，那边是8万。所以一是配套，二是我们有商场在那里，希望能够盘活它，在商业上达到很好的利润。
现场提问：主席可否说说对房地产前景的看法？
陈卓林：我说说市场预测。现在的政策大家都消化得差不多了，我相信现在都看到了效果。一是楼价地价能够平稳，二是消费者也比较聪明，通过过去的一两年也是平稳的。所以我觉得未来的市场需求对行业是好事，对消费者也是好事。希望能够一直平稳下去，事实上我们现在的可售货值也有近2000亿，我们现在做了700多亿，今年达到目标应该是没问题的。明年我们也是做好计划，希望明年的政策和市场更加平稳。
说到的政策和市场，公司有两大优势：一是土地成本是非常合理的，不到4000元/平方米，很有竞争力，进可攻退可守。事实上现在也是这样，还有接近7000亿的货值，加上其他的就有8000亿了。现在就不用急着去拿地。二是售价也是很合理的，大概1.5万多元/平方米，又有合理的利润，又有市场，加上现在分布的地方主要是珠江三角洲（大湾区）、华东和海南云南三大区域，非常有竞争力。
