TIME：2021-11-30 浏览：1162
11月30日，港交所文件显示，石榴投资集团有限公司（以下简称“石榴集团”）递表港交所的招股书过期失效了。
石榴集团是在今年5月31日向港交所提交上市申请，正式准备走进资本市场，而这份申请其实已经“迟到”近五年了。
01.重心转移 毛利下降
早在2016年，就有石榴集团准备上市的传闻。当时，石榴集团的工商信息发生过变更，其中，石榴置业完成股份制改造，公司名称也由北京华美乔戈里实业发展有限公司变更为石榴置业集团股份有限公司；公司类型由有限公司变更为股份有限公司。
公开资料显示，石榴集团是大型物业开发商，主要专注于向首次购房者、首次及后续改善型购房者及高净值客户提供住宅物业，总部设于北京。
截至目前，业务已布局京津冀城市群、长三角、大湾区及成渝经济圈等。招股书显示，截至2021年2月28日，石榴集团共有86个处于不同阶段的物业开发项目，总建筑面积为919.38万平方米，其中京津冀城市群的占比约44%，其次为长三角地区的江苏、安徽。
值得一提的是，2020年石榴集团以407.3亿元的全口径销售，位列全国房企百强以内，如果今年上市成功，石榴集团将会入局港股百强房企。
石榴集团经过十多年的发展，其城市布局逐渐扩大，布局重心逐渐从京津冀转向长三角。
招股书显示，2018年至2020年，石榴集团收入分别为99.37亿元、80.31亿元，122.64亿元；同期毛利为33.19亿元、26.88亿元及28.10亿元；同期归属股东净利润15.88亿元、6.95亿元、11.35亿元。
而按区域来算，盈利重心逐渐移向长三角。2018年至2020年，京津翼城市群的收入占比分别为41.7%、37%、20.2%；长三角的同期收入占比分别为0.3%、21.7%、54%；大湾区的收入占比较大，分别为49.5%、25.2%、17.5%。
2018年-2020年期间，石榴集团的毛利率为34.1%、34.1%及22.9%，呈逐步走低态势，其披露主要是因为土地收购成本增加，导致物业销售毛利率减少。而这期间的购地成本分别为31.42亿元、17.18亿元及42.51亿元，分别占同期销售成本的49%、35.6%及47.1%。
02.大多数失效的招股书
值得一提的是，石榴集团的年报数据很漂亮，2021年上半年营业收入129.37亿元，同比增长225.28%；归属于母公司股东的净利润8.99亿元，同比增长133.17%；经营活动产生的现金流量净额为25.87亿元，持续为正，同比增长33.79%。
而且“三道红线”均归“绿档”，其中，剔除预收款后的资产负债率为65.58%，净负债率为86.47%，现金短债比为2.43。
至于招股书为什么会失效？
IPG中国首席经济学家柏文喜表示，港交所于今年7月1日起确实对所有企业都提高了上市的营收规模和业绩要求，但是并未提出特别更高的审核条件。
另据业内人士分析，“港股招股书有效期为6个月，因为审计报告有效期届满等各种原因，IPO期间出现上市申请资料失效的情况并不少见，拟发行人可以通过更新资料重新申请上市。”
据港交所官网信息统计，今年1月1日-5月31日，港股递表企业共167家，其中招股书失效企业116家，占比69%，接近七成。
实际上，通过两次甚至多次递表最后成功上市的企业数量颇多。据瑞恩资本统计，扣除重复递表、借壳上市、撤回上市申请的企业，2020年度在港交所主板递表的企业为221家，截至2021年8月15日，有128家企业已经上市，其中一次递表实现上市的68家，占比53%；两次及多次递表实现上市的60家，占比47%，接近半数。
石榴集团并未明确是否会再重提交招股书，但至少目前披露的财报数据已经成功引发关注，给予市场颇为丰富的想象空间。
