TIME：2021-12-20 浏览：926
时光飞逝，2021年已经接近尾声，2022年还有不到半个月就来临了。明年的房地产发展如何，从来都不缺乏有前瞻性眼光的专家。
北师大教授董藩和中小城镇研究专家李铁等人不断表示，房地产行业至少还有15年的上升期，董教授和李铁异口同声地认为，城市化将为房地产提供源源不断的需求支撑，在过去的20年里，大量农村人进城，成为了城市房产价格上行的强力支撑。
对于未来的房产价格，李铁和董藩同样认为，我国的城市化才60多而已，距离发达国家的75%以上水平还有不小的差距，城市化就等同于农村人进入城市，所以董藩教授和李铁认为，未来的10年里，还有至少4亿农村人入城，这些人进城之后的第一需求便是买房，所以房市还有巨大的需求量。
试想一下，面对4亿人的住房需求量，房地产能不继续上涨？结论显而易见。
不过，现实的情况似乎并不如董教授和李专家们预测的这样美好，2021年以来，房地产就表现出“一蹶不振”的状态，自从4月份之后，楼市就持续呈现出下滑的态势。
一、2021年，房子跌了多少？咱们用几个案例来看看。
根据《澎湃》曾发表的《炒房第一城，有房跌500万无人买》文中的报道，在深圳这个城市，今年以来，房地产就开始出现不小的下滑幅度，在福田区的一个“顶尖学区房”小区，过去10年里，这个小区只要有二手房出来，那么必然被瞬间抢走，然而今年却出现了滞销的情况，一套原本市场价2500万元的房子，第一轮开拍基点价1900万元，已经比市场降低超过500万，然而竟无人参与竞拍，多次跌价还是无人出手。
房地产业内有这么一句话“房市热不热，首先看深圳”，今年以来，连这个炒房第一城二手房都难转手的情况下，其他城市可见一斑。武汉的李女士也因为“房子价格滑铁卢”的事情心烦意乱，李女士说，在短短的30天时间里，自己手中的房子就因为开发商的不断折价销售，导致缩水超过40万元，这位武汉李女士说，找售楼部经理6次了，但是售楼部经理却始终用推推搡搡的方式来应对。
深圳是一线城市、武汉是新一线城市，这俩城市新房和二手房的遇冷，其实很能说明问题，代表着今年以来一二线主要城市房产都开始收缩了。10月份以来郑州房市明显遇冷，房产中介说，他们合作的20家楼盘，有至少18家以上采取了打折促销的方式来加速去化，有的降价1000元/平米，有的降价3000元/平米，郑州房市收缩幅度不小。
其实，房市冷却不仅体现在购房者方面，根据国家统计发布的2021年10月份房产数据来看，当月新房销售单价已经跌回到了1万元内。单月销售面积12709万平方米，销售额为12390亿元，用销售额除以销售面积，不难发现单价为9749元/平方米，这比202年的单价9980元还要低的多。
可以说：2021年以来，房产已经跌回到了1年前状态。
二、房价预测又来了！机构，连续7年全命中，对2022年研究院这样说的。
每逢年末，各类房产机构都在对明年做出展望和预测，社科院作为“预测机构”的龙头，每一年都会对各行各业做出一番展望，在这些预测中，经常出现失真或者不符合实际情况的报告，所以社科院也被戏称为中国“最靠谱”房价预测机构。过去的几年里，社科院预测房产战绩辉煌，已经连续7年命中：
2014年至2021年，社科院历年对下一年的预测数字为：7.6%（2014年预测增值）、1.2%（2015年预测增值）、3.9%（2016年预测增值）、3.4%（2017年预测增值）、4.2%（2018年预测增值）、7.2%（2019年预测增值）、6.1%（2020年预测增值）。
可以看出，对于过去几年的房产预测，社科院均认为会下一年会上涨，现实情况来看，社科院确实预测成真，在2014年至2020年这7年的时间里，每一年的房产都呈现高热和快速上浮的情况，只不过上涨的幅度可能与机构给出的数据略有差距而已。
在对于房价预测方面，社科院对2022年却这样说。
12月14日，社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2021-2022）》在这篇报告中，社科院对2022年的房产做出了预测，指闻君总结起来主要有3个方面的内容：
1、全年内，全国商品房的平均价格增长率应该在-3%-3%之间，房产销售的面积增长率应该在-1%至-5%，房产开发投资速度在2%-5%。
2、对于2022年的房市涨跌，将呈现出先降温，后拉高，然后逐渐走平的“三段论”基调，相关房产指标在2022年的Q4季度开始实现转正。
3、房产的涨跌趋势继续分化，核心城市、核心地段、核心区域，因为人口的持续流入，叠加经JI持续向上增长，那么房产快速回暖也是大概率事情。
不难发现，对于2022年的房市社科院是持“悲观”态度的，至少没有像前些年看得那么积极热烈了。
三、社科院认为“房价”会跌？可能有人多想了。
从社科院报告中给出的几组数据来看，2022年房产前景可能并不太好，价格涨幅徘徊在0%上下3个百分点，甚至可以用0增长来形容更为贴切。房产销售方面，更加不理想了，因为销售面积增幅比2021年还要低，房地产开发投资同样很平淡。
是不是意味着房市真的要下滑呢？指闻君给出的看法是否定的，至少有3个因素决定着短期内房地产的地位依然“重要”。
1、20年来，我国一直奉行“外循环”的策略，通过不断的对外贸易，然后换回大量的美元外汇储备，外汇储备到手之后，会转换为2条腿存在，一方面是进入央行，央行用以购买美国国债，然后重新回到其他国家去。第二方面是转换为增发人民币的对冲依据。
二十年来，人民币持续增发，市场上的钱一点也不缺，虽然很多人说CPI上浮不小，然而如果是去了房地产这个“巨大的资金沉淀池”，那CPI可能上浮更加厉害，学者王林就直言，过去几十年里，我国房地产累计沉淀超过300万亿资金，如果全部释放出来，将对消费产生巨大的拉动作用，甚至是通胀。
2、房产的“支柱性”地位，尚未动摇。在“2021-2022中国经济年会”上统计局局长宁吉喆提出“房地产是支柱产业”。与此同时，宁吉喆指出，住房更是居民的消费品，所以要加以保障。
房地产是支柱产业，住房更是居民的消费品。要加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
从宁吉喆的这番话，不难看出，高层对于房地产的基本态度依然处于“很重视”的位置。房子如同一般消费品一样，居民需要予以消费，那么就必然需要加以合理供给和保障。而且纵观360行中，没有哪个行业能带来如此大的消费规模，一套房子就高达上百万元，在大城市甚至高达上千万元，税费就数以万计，土地财政在多数城市依然存在，过渡也需要一个阶段，故而短期内，房子的地位不会有多大转变的。
3、救市计划正在到来。自从10月份黑龙江哈尔滨出台首个救市计划之后，其他城市的救市也纷至沓来，近期不少城市开始了新的举措：买房补贴或者契税优惠。河南新乡对购房者予以契税20%补贴，湖北荆门对部分购房者，最高5万元补贴，河北昔日省会保定市对于被动式超低能耗商品住宅进行高额的公积金贷款，江苏南通淮安宣布，人才购房补贴600平米。
一系列举措下，你还认为2022年楼市会下滑吗？
