五年前，你买的新房涨了吗？
TIME：2022-02-18 浏览：780
虽说买房是为了自己住，但几乎所有人都在意未来能不能涨。这是房地产发展二十多年，给人们留下的根深蒂固的念想。显然，大家都知道“房住不炒”，房子不可能像原来那样涨，但谁都不希望自己买的房不涨或者赔钱。至于涨多涨少，看得是眼光或者是运气，人们不是特别在意。于是，『地产营销人』在前几天翻出了五年前，即2016年北京年度住宅成交榜单，以热销排前40名的项目成交均价为参照，对应如今的二手房挂牌价格，进行涨幅统计，看看曾经被市场追捧的新房五年来到底增值了多少，谁排到了前面，谁升值最多。首先，五年是一个合适的周期。新房经过2-3年的建设，入住后变为二手房，再经过2-3年市场交易验证，能比较真实客观反映资产价值变化。其次，五年前热销的项目在一定程度上代表了市场的认可度，至少是买房人认为有性价比或是有价值的房产，放到今天来比较，恰恰是一种对眼光的验证。另外，2016年是北京楼市供需两旺的一年，且都是纯商品房，没有限竞房，如今变为二手后，属二手房市场品质较高的次新房，依然是很多买房人关注的标的。当然，任何分析都有局限性，比如40个项目并不能覆盖全部，如果有必要，未来『地产营销人』也会把当年其他项目纳入比较，提供更全面的参考。此外，二手房由于房源不同，价格也会有差异，为方便统计，这里选用的是挂牌均价，误差有但不会过大。好了，下面让我们看看五年前卖得最好的40个楼盘，如今房价涨幅排名。其实，通过这个榜，我们能看出五年前买的房子，现如今其实都涨了，只不过涨得多或少。当然也有没涨和下跌的，数量非常少，在这里就不体现了。其实，『地产营销人』真正想挖掘的，是通过涨幅排名，让买房人看到其中蕴含的一些规律，包括原来埋藏于脑海的一些错误认知，由此对未来挑选新房，能有更精准、更前瞻的判断。下面，通过这个排名，我们来看几个有意思的现象和特征，由此洞悉楼市的趋势和价值真谛。排增值排前三的项目中，有两个项目具备这一特点，华润橡树湾和亦庄金茂悦，可能其他项目也兼具这一特征，但显然这两个项目最典型。华润橡树湾在海淀清河板块，亦庄金茂悦在亦庄河西区，前者受益于这些年海淀中关村科技产业突飞猛进的发展，就业人口流入多，财富集聚效应强，同时项目品质又在区域异常突出，教育资源也随海淀的学区优势被买房人追捧，因此在增值上遥遥领先，涨幅近80%。而亦庄金茂悦所在的亦庄河西区，是去年一轮房价上涨的热点板块，虽然在五环外，地段并不突出，但亦庄高新产业发展如火如荼，如今是智能制造的重地。五年来，京东落成了总部，小米进驻，再加上中芯国际、京东方等一众代表新经济的企业，产业托起了楼市。当然，亦庄河西区不光产业支撑给力，过去几年还有人大附优质校区的建成，以及龙湖天街商业的进驻，这些关键性配套让亦庄走出了独立行情。所以说，产业是未来买房必须关注的要素，有产业就有人口、有产业就有配套，有产业就有增值。其实朝阳望京、丰台丽泽以及海淀西北旺也是同样逻辑，这些都是二手房价格跑赢大盘的区域。如果在此基础上，还能有好学校加持，那基本上可闭眼买，坐等升值。倒回来看，惊讶的发现五年前有些别墅项目是如此便宜。新世界丽樽2.6万/㎡，御汤山3.3万/㎡，远洋天著3.8万/㎡，鲁能7號别墅2.8万/㎡，御天下2.8万/㎡，这些从来不会以投资属性定义的项目，如今却拥有令人艳羡的增值幅度，恐怕连当年买了人都感到意外。这说明什么？别墅作为一种供应下滑，日渐稀缺的产品，在时间的流逝中，越发显现出价值。不光当年低总价别墅一路上扬，连高总价几千万的别墅也表现突出，后面还会提到。
因此，多数买房人惯性认为的别墅不升值，是一个错误的论断。好的别墅不光会增值，而且增值幅度比一般普宅更大。从这些涨幅靠前的高性价比别墅小区看，多分布在中央别墅区、顺义马坡、亦庄、昌平等区域，有一定的改善基础和底蕴，产品形态以联排、叠拼为主，有的小区可能入住率不高，但并不影响价值走高。放眼至当下，其实市场上还有一些类似的别墅新房项目，单价总价依然不高，并非市场关注热点，但也许里面就有未来的“潜力股”，留心买房的朋友不妨多看看。对于一些地段稀缺的豪宅，单价很高，五年前就已经10万+了，当年很多人，包括『地产营销人』也认为透支了增值空间，未来涨幅可能不大了，但事实却是打脸。看看这些耳熟能详的项目：万柳书院、使馆壹号院、泛海国际、紫御华府，都是当年的“顶豪”代表，地段出众，价格也远高于一般住宅，现在单价基本15万+，甚至20万+（紫御华府、泛海国际略低），涨幅依然可观，优于多数项目。
当然，必须提到的是这种豪宅，必须要有高品质打底，良好的增值表现是在时间检验下，品质与当下新房相比毫不逊色的前提下实现的。特别对于如今豪宅，因限价无法把品质做到位的情况，这些豪宅次新房反而显得更稀缺。回到当下，去年朝阳、海淀、丰台的豪宅新房普遍销售业绩出色，其背后的逻辑说明：出手豪宅的买房人看的很明白，价格高不怕，只要地段足够好，品质足够高，房产增值根本无需担心。疫情之后的这两年，我们会发现楼市行情的带动，往往是总价5000万以上的独栋别墅先知先觉，率先拉起了成交量，这类小众的高总价别墅，因为市场极度稀缺，也在增值排序中位置靠前。润泽御府、恒大丽宫、格拉斯小镇等纯独栋项目，即便当年总价很高，但由于土地市场对容积率和规划条件的限制，这些年没有同类产品新增，逐渐成为市场上的“孤品”，增值非常可观，而且跟城市豪宅一样，二手房源很少，租金很高，真正成为一种藏品。
而且，我们会发现，独栋别墅受楼市波动影响很小，成交也十分稳定，具有周期穿透性。对于特定阶层而言，这类资产有安全沉淀财富之作用。有一些板块，回看五年楼市历程，其成长性往往出人意料。比如：颇受争议的东坝，当年的天璞也站上了10万+，还有丰台西三环附近的西局，西宸原著的二手房也卖到了13万，还有著名的首开华润城，在丰台南四环也有不错的涨幅。虽然是一些个案，但至少证明在这些板块，没有房价天花板。特别是今天看来，东坝有了金盏国际合作服务区、第四使馆区、第二三里屯的崭新定位；同时丽泽商务区开发进入尾声，对周边的价值辐射日益增强；丰台总部基地和科技园的产业驱动，让南四环住宅攒足后劲。以上这些区域板块，都是五年中逐渐分化出来的优质片区，每每在房价上涨的周期中，总扮演升值领头羊的角色。最有借鉴意义的是，这些区域还在持续供应新房，择优购入，未来依然能御风而行。以上数据比较，并不是炫耀哪些楼盘涨得多，而是希望能够给买房人带来一些思考，从里面看到价值生成的规律和因素。
即便你曾经错过，也不要遗憾，关键在于未来能找到下一朵时间的玫瑰。
