TIME：2022-02-18 浏览：747
目前，31个省市均已召开2022年“两会”。本文通过梳理各地政府工作报告中有关房地产的内容，以期帮助企业更好地把握各地对于2022年房地产行业发展的态度和政策发力点，同时通过对关键词的梳理，亦可以一定程度上窥见全国两会的房地产看点。经梳理总结，地方“两会”关于房地产的关键词主要涉及调控总基调、保障性住房建设、促进房地产业良性循环、满足购房者合理需求、防范房地产行业风险等内容。
关键词一：GDP增长目标调低
图：2022年各省市GDP增速目标及变化
数据来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理
在2020年低基数以及经济的快速恢复支持下，2021年我国GDP增长8.1%，多数省市完成了经济增长目标，但全国四季度只有4%的增速，经济下行压力较大。目前疫情防控形势和外部环境仍然复杂严峻，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，从目前各省市公布的2022年GDP目标来看，其中24个省市明确下调了经济增长预期目标，下调幅度较大的为湖北、山西、天津等地，北京GDP目标为5%以上，上海目标5.5%左右。
关键词二：“房住不炒”总基调不变
北京、上海、重庆、广东等15个省市2022年政府工作报告中继续强调“房住不炒”，北京特别提出要保持房地产调控政策的连续性和稳定性。另外，海南和四川均强调了加强预期引导的调控内容；福建、青海等强调因城施策实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。
关键词三：满足购房者合理住房需求
2021年下半年中央及各部委多次在重要会议中提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，2022年1月20日，全国住房和城乡建设工作会议亦重点强调要充分释放居民住房需求。过去多年在市场调整期间，相关内容均被多次提及，2009年住房和城乡建设任务中提到“促居民合理住房消费。进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场”；2012年提到“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；2015年中央经济工作会议提到“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”。今年各地政府工作报告中，亦对这一部分着重强调，其中四川、陕西、江苏、青海、黑龙江等地均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的相关内容。
2021年年底以来，已有不少城市调整公积金政策，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件等方面。另外，今年1月，5年期以上LPR下调5个基点，各地首套、二套房房贷利率均有下调，进一步引导合理住房需求释放。
关键词四：防范化解房地产行业风险，促进房地产业良性循环和健康发展
2022年各地政府工作报告中，13个省市重点提及防范房地产行业风险等问题，对风险防范的表述聚焦在金融风险、房企债务风险、地方政府隐性债务、房地产次生风险、防止资本无序扩张等方面。另外，值得关注的是，在化解房地产相关风险的表述中，部分地区提出要“因企施策”、“一楼一策”，分类化解风险或是接下来各地政府采取的重点方式。
数据来源：各省市政府工作报告
另外，多地提出要促进房地产业良性循环，如北京提出“保持房地产调控政策连续性稳定性，促进房地产业良性循环和健康发展”。重庆也提到“促进房地产业良性循环和健康发展、坚决防范化解重大风险，加强平台经济规范监管，开展房地产市场秩序专项治理，妥善处置单体企业风险”。四川提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。2022年，促进房地产行业的良性循环将是各地稳市场、稳经济的重要环节。
近日，有媒体报道全国性的商品房预售资金监督管理办法已制定出台。该办法对预售资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确，指出“预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用”，预售资金监管的优化和调整，一定程度上有利于促进房企资金循环使用，进一步促进房地产业良性循环和健康发展。
关键词五：保障性租赁住房
住建部2022年工作会议上明确提出“大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间) ”。今年，21个省市明确提出要大力发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。
北京提出“做好住房供地保障，筹集建设保障性租赁住房15万套，竣工各类保障房8万套”。四川提出“坚持租购并举，新筹集保障性租赁住房7.8万套(间)”。河南、福建、广东、陕西、辽宁、新疆、山东、安徽等地也提出2022年筹集建设保障性租赁住房计划。从重点地区供应计划来看，2022年保障性租赁住房的供应量约占“十四五”规划的三成左右，供给量明显增加。
图：2022年部分省市政府工作报告中保障性租赁住房规划数量（单位：万套（间））
数据来源：各省市政府工作报告
关键词六：城市更新与老旧小区改造
2021年以来，中央多次表态支持城市更新或直接出台相关政策，城市更新已升级为国家战略。多地出台城市更新相关条例，2022 年，北京、安徽、福建、山西等多个省市均提出关注、支持、实施城市更新，城市更新的相关配套政策有望进一步完善和落地。
2021年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，根据住建部统计数据，截至2021年12月末，全国新开工改造城镇老旧小区5.56万个，超额完成年度目标。2022年各地继续推进老旧小区改造工作，规模较去年明显增加的省市有湖北、重庆、浙江、四川。近年来“棚改”逐渐被“旧改”替代，2022 年部分省市提及“棚改”数量，但整体规模并不高。
关键词七：加大人才引进，完善人口政策
2022年，北京、福建、河南、江苏、吉林等多个省市强调了人才引育方面的规划。北京提出“落实‘朱雀计划’，加快引进项目经理、技术经纪人等多层次人才”；辽宁升级实施“兴辽英才计划”，全方位培养引进用好人才；湖南强调要深入实施“芙蓉人才行动计划”。福建更是着重为人才提供优厚待遇，要下大力气培养引进“高精尖缺”人才，在薪酬、住房、子女教育、父母养老等方面给予优厚待遇。
另外，部分地区全面落实“三孩”政策及支持配套措施，推动托幼育协同发展，部分省市全面取消社会抚养费，优化生育休假制度，发展普惠性托育服务等，如辽宁提出完善积极生育支持政策，切实减轻家庭生育养育负担；浙江强调实施三孩生育政策及配套支持措施。
关键词八：做强做大省会城市
近年来打造“强省会”成为部分省份发展的着力点，今年各省市政府工作报告中，多地继续强调“强省会”的工作规划。安徽推进合肥都市圈提质升级；湖北推进区域协调发展，做大做强武汉城市圈，加快建成全国最具发展活力、最具竞争力、最具影响力、综合实力最强的省域都市圈，全力打造引领湖北、支撑中部、辐射全国、融入世界的全国重要增长极；福建实施强省会战略，高质量建设福州新区，促进福州都市圈加快发展，带动闽东北协同发展；河南推进郑州国家中心城市建设，提高城市首位度；辽宁强化沈阳、大连核心城市引领，构建高质量发展区域新格局。“强省会”的引导下，城市“首位度”较低或者龙头作用不够突出的省会人口、资源等的集聚效应将进一步增强。
除以上关键词外，部分地区亦提出建设智慧商圈、绿色建筑等内容，如浙江提出了加强智慧商圈建设的政策支持力度，完善城乡一体化智慧物流体系；为实现“双碳”目标，陕西、广东、新疆、广东均强调将加强绿色建筑的建设，其中陕西强调城镇新建建筑中绿色建筑占比提升到60%，广东提出将新增绿色建筑1亿平方米。这些或将为企业未来发展方向提供一定参考借鉴。
结合行业现状来看，房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未明显传导至市场端，购房者预期好转迹象不明显。随着全国市场情绪趋于稳定，部分基本面较强的城市逐渐企稳，但房地产行业经过二十多年的发展后，增量市场规模逐渐见顶，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声，行业正从增量开发到存量运营时代转变，企业也需要顺势而为，拓展新的业务模式，实现高质量发展。
2022年，多个省市政府工作报告提出要大力发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给，预计保障性租赁住房建设将进一步提速。随着住房租赁市场的快速发展，租赁住房运营企业、房地产开发企业等产业链相关企业均存发展机遇，如房地产企业可借此契机为政府提供保障性租赁住房的代建服务，进一步丰富企业利润增长点，助力企业转型发展。除此之外，城市更新、物业管理等亦为企业转型发展提供了探索方向。
