发布时间:2022-02-23 浏览:778
彩生活上市,以超母公司花样年的市值引爆资本市场,培育多年的物业开始俘获资本的“芳心”;后来雅生活、碧桂园服务等品牌物企上市引发一轮资本热潮,再到疫情下,物业行业的价值被挖掘,大量物企扎堆上市,带来新一轮的物业价值重估。
这当下场轰烈拥抱资本大潮中,“出道即巅峰”是很多物企的写照。怀揣对未来的无限憧憬去拥抱资本市场,随后便被“卖身”,以挽救岌岌可危的母公司。
物业从房地产拆分而来,业务上存在大量的关联交易,在房地产上行阶段,物业行业规模快速成长。当房地产行业面临下行压力,“卖身”、行业增长瓶颈等问题开始困扰物业行业。
减少对房地产的依赖,开辟独立稳定的增长渠道,筑牢增长的“护城河”,这些都是摆在物业行业面前的现实问题。
01
优化业务结构 打破增长困局
物企大多背靠房企,服务内容与母公司有着密切关联,通过向母公司提供服务、对接资源、销售尾盘、车位等获得收入。这种强关联交易,是物企实现营收和利润的大规模增长的重要渠道。
“三道红线”压力下,房企扩张和投资承压,资金困境和规模增速放缓,房地产行业竣工和市场销售均低于预期。物企依靠母公司“输血”实现业绩增长和规模扩张的路径或面临“瓶颈”。
一方面是上游房企的危机传导,另一方面是物企毛利率下滑。面对人工成本逐年上升,物业管理费因市场和政策等原因难以上调,物业利润空间逐渐被压缩。
wind数据显示,2021年上半年,51家上市物企平均毛利率为30.63%,较2020年上半年相比下降0.12个百分点。其中,有28家物企毛利率较去年同期下降,下降企业中不乏龙头物企,如碧桂园服务、雅生活、世茂服务等。
部分重点物业公司毛利率情况
物业管理作为物业提供的基本服务,是物业收入来源重要的基本盘,其毛利率的变动对整体毛利率水平影响较大。
面对人工等成本上涨的压力,不少物业另辟蹊径,通过改善业务结构,在基础物管毛利率下跌的背景下,企业整体毛利率仍出现上升。如滨江服务,尽管基础服务毛利率下跌,滨江服务毛利率仍然上涨0.36%。
企业对业务结构的调整对最终成绩产生了一定积极影响。随着物企的持续探索,近年来增值服务延续增长态势,成为企业收入贡献的重要来源。据平安证券统计,2021上半年11家主流物企社区增值服务收入78.5亿元,同比增长113.2%,毛利润33.7亿元,同比增长104.9%;收入占比均值升至18.2%,毛利润占比均值升至26.9%。
行业长期向好因素不变。为抓住未来增长空间,大多企业在财务报告中表示要调整业务结构,持续挖掘社区增值服务的潜力、布局城市服务等。
02
城市深耕&深挖增值服务
发展到现阶段,物企借助收并购,受益于母公司业务布局,其城市布局基本完成,下一步就是城市深耕和业主增值服务的深入挖潜,拓展独立业务的盘子,同时通过深耕提升效能,提高利润水平。
目前,已经有部分物企增值服务收入实现正增长。据中指物业研究院数据显示,2021年上半年,44家港股上市物企中,有36家企业增值服务收入破亿元,其中有11家企业突破10亿元大关。
据华润万象生活2021年中期报告显示,公司2021年上半年实现收入同比增长42.3%;实现毛利率32.2%,同比增长8.1%;其中,住宅物业管理服务毛利率较去年同期增长2.4个百分点,商业运营及物业管理服务毛利率较去年同期增长17.4个百分点。
财报中显示,购物中心盈利能力大幅提升,一方面受益于规模经济效应,另一方面则是收入模式的调整。
华润万象生活作为商管龙头,在各中心城市深耕布局,从“社区管家”转型为“城市管家”,持续探索智慧物联和城市运营服务。
中信建投表示,公司新梳理的代建代运营、城市更新、长租、产业、康养、影业、教育等生态圈要素型业务,是城市投资开发运营综合能力的重要补充,将协同主业未来增长和资源获取。
同样深耕城市的还有万物云。万物云向城市更新和业主服务双向发力,服务从城市居民基于“住”的消费、营造宜人环境的服务管理和空间服务效率改善三方面入手,把物业企业的系统思维和流程管理融入城市治理服务。通过创新服务模式、重塑空间效率,万物云建立了竞争壁垒,或将成为企业助力城市更新的典范。
乡村振兴建设委副秘书长袁帅表示,从服务小社区起步,到探索城市大物业,全生命周期服务逐渐成为升级主流。
需要注意的是,当前人工成本上涨。一味的规模扩张致使人均坪效降低,盈利能力能力不一定得到提升。于物企而言,如何布局城市深耕是物企需要考量的重要因素。
碧桂园服务选择将城市服务业务布局在三四线城市,多以与当地政府或当地企业共同成立项目公司的股权合作模式。碧桂园服务的城市选择或与碧桂园城市布局主要在三四线城市有关。
世茂服务向和讯表示,公司坚持短期与长期目标相互协同,短期专注浓密度提升与战略性赛道卡位,为中长期培育新增值引擎,打造持久竞争力。
03
构建差异化竞争
整体来看,物业增值服务发展和管理还处于初步阶段。受政策和市场潜规模推动,大多物企将发展增值服务方向落定在养老服务、城市服务、校园服务和智慧场景服务。
“物业正在顺应时代要求,不断拓展新的业务边界。”袁帅表示,新时期的物业呈现新科技、新服务、新生态、新价值的“四新”发展路径。
每一条赛道,不乏抢滩者。例如,校园服务方向,世茂服务、雅生活、金科智慧、新大正等纷纷竞逐。智慧生活服务方面,据了解,融信服务近日正在福建落地智慧社区。此外,还有碧桂园服务、万物云等已经开启智慧物业赛道掘金。
企业虽然采取了不同的策略,但自身定位、发展路径等商业模式却趋同。如世茂服务以市政环卫业务为切口落地,实现城市环境管理从0到1的突破;万物云则采用聚焦城市街道的方式将能力和服务向外延展。但从企业发展模式上看,大多从城市环境治理、城市空间管理、城市更新和智慧运营等方向挖掘。
在业内人士看来,物企业务模式没有太大差异化,在未来竞争中或许会陷入同质化红海竞争,进而导致价格战。
中金表示,不同的业务组合会塑造出不同的企业发展逻辑。也就是说,赛道布局差异将逐步形成更为本质的商业模式分化。中指物业研究院提醒,物业企业开展增值服务业务无法全面开花、面面俱到,物业企业应结合自身资源禀赋及战略诉求,筛选出适合自己开展的增值服务,有所取舍而非面面俱到。
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