中海物业利润率问题

中海物业于3月24日发布的2021年度业绩报告显示，期内集团营业额94.42亿港元、股东应占利润9.84亿港元、毛利约16.42亿港元、每股盈利29.93港仙，分别同比增长44.3%、40.5%、37.3%、40.5%。

放眼望去，中海物业的核心经营指标在2021年收获可喜成绩。不少投资者在业绩会上对公司取得的成绩表示肯定。

但也有投资者关注到，公司的毛利率和纯利率两项指标相比上一年却有所下滑。其中，纯利率由2020年的10.8%跌至10.4%，毛利率则由18.3%下滑至17.4%。

管理层回应该问题时坦言，“公司毛利率在过去几年确实一直呈现下滑的态势，去年下半年比上半年有所扭转，整体来讲2021年比2020年还是处在下滑。”

粗略计算可知，该公司去年下半年毛利率止跌回升。下半年公司毛利率约为18.5%，环比上半年止跌提升2.4个百分点；年度盈利较光大、东北、国盛等券商平均预期高出约5%，其中，较光大证券的9.32亿元预估值高约5.5%。

上述管理层提及两方面原因，其一是市场竞争的因素，包括人工成本上涨刚性的压力，还有通胀因素的影响。另外，从中海物业自身情况来看，过往酬金制占比比较高，算作净收入入账，酬金制项目比较而言入帐毛利率是100%。

中海物业副总裁兼执行董事庞金营解释：“现在酬金制占比基本上增速非常小，包干制项目占比不断提升，这个因素的影响在将来也会降低。”

同时，他对公司整体毛利率作出指引，“整体毛利率我们希望在17%-20%的区间波动，比如增值业务的毛利率希望25%-30%之间，基础服务毛利率在13%-15%。”此外，公司还将在管理优化、人员结构优化、科技项目、车位经营等方面进行补充改善。

会上，中海物业主席兼执行董事张贵清还从公司“十四五”规划实施角度进行补充解释。他提到“三个大于”的发展目标，即“利润增速大于营收、大于规模、大于人员”。从2021年的数据来看，利润增长40%、营收增44%、规模39%、人员增速25%。因而，实际上除了利润增速没有大于营收增速外，其他目标已经实现。

张贵清续指，增值业务毛利率远高于基础业务，因此要提升利润率、提升利润率增速，希望增值业务与基础业务的占比从1：3实现1：1。其中，基础业务毛利率在15%左右，增值业务毛利率超过30%。

“我们提出的是‘十四五’末实现三个大于，并不是一个某个时间点的概念，是整个‘十四五’期间的发展目标，整体指标30%的复合增长没有变化。”

行政总裁兼执行董事杨鸥在业绩会上介绍，中海物业2021年在管面积同比增长38.9%达2.6亿平方米。其中，新增外拓合约面积5809万平米，同比增长105%。内生与外拓的比例从2020年末的89：11调整到73：27，内外比例迈向了4：6。

“反映公司外拓策略行之有效，可达到“十四五”期间内外比1：1的目标。”

报告期内，中海物业已服务全国141个城市，业务覆盖含香港及澳门，在管项目1281个。其中住宅占比为49.6%，产业园34.1%，10.7%为包括市政道路、交通枢纽、公园、学校、政府在内的其他业态，5.6%为商业写字楼。

据参会投资者转述，管理层表示，在中标项目中，通过公开市场招投标及中海物业内部员工举荐等渠道获取项目占比78%。年内新增合约包括北京京东总部2号楼、北京协和医院转化医学综合楼、广东湛江机场、深圳茅洲河干流河道养护、南京紫金悦峯广场、成都天府艺术公园等。

其中，成都天府艺术公园项目年合约额超过了5000万人民币，这也是中海物业年内的单一的最大单。此外，在港澳地区，中海物业年内新项目包括为香港艺术馆以及飞行服务队提供服务管理，目前在管项目涵盖9个政府决策局和21个政府执行部门。

值得一提的是，在中海物业频频获取公开市场项目的背后，投资者十分关注物业市场的整体趋势。

在张贵清看来，2020年疫情的开始，也成为物业行业一个转折点。一是政策方面，包括2022年两会报告的政府文件提及物业行业的内容不断增多，包括社区养老、智慧城市、数字乡村、线上线下消费深度融合、垃圾分类、减量化和资源化、共建共治，因此从政策方面是有机遇的。

二是从行业上看，去年物业企业上市潮减缓，上市也未必会受到追捧，已上市企业的估值表现也在回调。主要受地产“严冬”影响和部分地产商出售物业板块来寻求自救有关，大型物业企业在加大收并购力度，规模仍然是短期内物业企业追求的重点。但是管理的强化，品质的提升同样迫在眉睫。

“整体而言，我认为物业行业在行业整合期，行业集中度会进一步加强，逐渐度过野蛮增长期，进入有序的发展阶段。”张贵清如是表示。

令与会投资者关心的是中海物业会否并购。中海物业管理层在业绩会上透露，收并购也是公司外拓的手段，收并购项目在去年也是双位数地跟踪，但目前没有成交的原因归结为三个原则。

第一是希望标的公司项目体量和规模相对合适，同时业务布局和中海物业形成业务布局互补。第二是不希望标的公司业务全是靠母公司和地产支持来维持和实现的，不符合可持续发展。第三是希望团队管理风格和中海相匹配。

“一旦有最新的消息能够对外公布的，一定第一时间通知大家。”

此外，杨鸥对投资者补充道，公司与中建系统合作非常紧密，不仅是在管面积的增加，还有市场拓展机遇的增加。他举例称，中海物业虽然很多外拓的项目不是中建投资的，但是获得相应外拓的线索还是中建提供的。