TIME：2022-03-25 浏览：659
远洋集团的毛利率连续两年走低，2019年、2020年、2021年分别为20%、19%、18%，持续微降。从整个房地产行业来看，毛利率均有所下滑。但远洋集团的毛利率亦落后于房地产行业平均水平。
据Wind数据，2021年上半年发布业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%，较去年同期减少了4个百分点，近4年来首次跌破30%。远洋2021年H1的毛利率为22.5%，低于平均值。
财报表示，2021年的销售成本、土地成本和建筑成本均有所上涨。收入上升使总销售成本相应增加至529.89亿元，相比2020年的460.53亿元增加了约70亿元。
2021年物业开发业务的平均土地成本从2020年6200元每平上升至8300元每平，财报解释，主要是由于2021年一线及核心二线城市的项目结转较多，相应的土地成本较高。年内，物业开发业务的平均建筑成本5900元每平，较2020年的5400元上升9%，财报回应，主要是由于2021年的别墅及一线城市项目结转较多，相应的建筑成本较高。
此外，在销售上的推广营销费用倍增，2021年的销售和市场推广费用为人民币16.65亿元，同比增加29%。财报表示，年内该费用增加主要由于增加市场推广活动，以应对市场气氛转冷影响；新开盘项目增加；以及2021年防疫措施有所放松，市场推广活动得以增加。
远洋集团于2019年提出要聚焦主业，但作为主业要素的土储、销售增长趋于缓慢。2021年公司土地储备总建筑面积有40%的增长，从3804.3万平增长至5313.5万平，从土储权益占比来看，整体权益占比只有53.6%，2020年同期为52.4%。
2021年全年，远洋集团累计协议销售额约人民币1362.6亿元，同比增长约4%，但距离完成1500亿元的年度销售目标还差约140亿元。其竣工可售面积，2020年和2021年均有超过40%的增长，达到627.4万平，交付可售楼面面积由2020年下降5%至2021年约324.3万平，说明在去化上是有一定压力的。
在土储占比上，北京及一二线城市土储占比重较大，同时是受政策调控更为严格的地域，利润空间压缩严重、难以周转。而在利润贡献一般的时候，业务多元化仍明显体现，在2021年，远洋集团新购入25个住宅开发项目，同时购入21个非住宅开发项目（包括物流项目及数据中心）。
2021年始收购的红星美凯龙华中土储较多，可以产生一定的补缺作用，但也很多未有涉足的三四线城市，难以产生规模效应。在红星土储面积排名前10的城市中，天津土储占比最多，除了天津、重庆、长沙，主要包括西宁、晋中、宿迁、阜阳、吉安等地。
从债务结构上看，长短债的分布有所变化。短期债务转变为中长期，短期（1年内）、中期（2-5年）和长期（5年以上）的债务占比分别为20%、69%、11%，2020年为32%、54%、14%，2020年短债占比较高也可能是2019年中期债务到期所致。
目前远洋集团现金总额约为270.8亿元，截至2021年末，远洋集团有息负债合计922.24亿元，其中20%、约186.68亿元将在一年内到期。从表内看，其在手现金完全可以覆盖短期有息债务。
于2021年12月31日，其净借贷比率（即贷款总额减去现金资源总额再除以权益总额）约为85%（2020年12月31日：55%），财报表示，净借贷比率上升主要是受到2021年下半年房地产市场整体融资政策收紧、银行按揭贷款额度过度收缩等极端因素影响，导致资金回笼速度较慢。
远洋集团还暂时调低派息比率，财报表示，“本年度派息比率经考虑市场下行压力及不确定等因素稍作调低。董事局建议以现金派发期末股息为每股人民币0.026元。连同中期股息每股人民币0.046元，本年度宣派的股息总额为每股人民币0.072元。”
远洋集团表外债务尚未可知。远洋集团持股远洋资本49%，其余51%转给了两家外资，领昱（leading bright）持有25.5%，25.5%由另外两个主体各持有12.75%，也就是说，远洋资本这个投融资的平台被远洋集团出表。
但在融资上，远洋集团的融资成本一再降低，其加权平均利率2019年2020年2021年分别为5.50%、5.10%、4.96%。
此外，银行授信额度较为明确。据财报，远洋集团已获批尚未提用授信额度超过人民币2300亿元。2021年，远洋集团与平安银行、浙商银行签署战略合作协议，分别新获取意向性授信300亿元和100亿元，获得中国银行、交通银行、民生银行等大型商业银行授信额度提升近人民币200亿元。
另据了解，2021年2月，中国人寿与远洋集团签署《战略合作协议》，双方将在资本、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老等六大领域深化合作。2021年12月，中国人寿与远洋集团订立人民币150亿元《金融产品交易框架协议》。
协议显示，中国人寿可认购远洋集团作为发行人、融资主体或担保人的金融产品，包括但不限于：1.境外公开或非公开发行的美元债、点心债、高级永续债、次级永续债、可转债、结构化融资产品等；2.境内交易所、中国银行间市场交易商协会、国家发展和改革委员会审核批准的公开或非公开发行的公司债（含可续期公司债）、中期票据（含永续中票）、结构化产品（包括 ABS、ABN、CMBS、CMBN、类 REITs 等资产支持证券）以及境内外发行的信托产品等。
2022年远洋集团将有5亿美元境外债到期，其中2亿美元已于2022年1月完成再融资，剩余3亿美元计划于4月偿还，下一笔美元债到期为2024年，后续暂无集中到期压力。
