TIME：2022-04-01 浏览：685
数据显示，于报告期内，正荣地产实现收益为人民币369.92亿元，同比增长2.4%；核心纯利（撇除投资物业及金融资产公平值变动、汇兑损益、减值亏损及相关递延税项）为人民币22.84亿元，同比下跌30.9%；母公司拥有人应占溢利为人民币8.09亿元，同比下跌69.5%。董事会不建议派发2021年度的末期股息。
当日下午，正荣地产于线上举办业绩会。执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝，执行董事兼董事会副主席刘伟亮，执行董事兼常务副总裁李洋，执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健参会，并针对公司资金状况、后续债务处理方式、房屋交付等市场关心的问题，一一给予回应。
“我相信正荣人在面对困难时不会舒服躺平。”董事会主席黄仙枝表示，相信给一年的时间，公司可以逐步稳定经营，改善现金流。再加上外部环境正在有序地放松，预计公司的流动性将得以修复，使债务问题得以妥善解决。
除了新一年的销售和拿地计划，毫无疑问正荣地产的资金情况以及后续债务处理是当前市场最为关心的问题。
三道红线方面，截至2021年底，正荣地产现金短债比为1.14倍，净负债率85.5%，剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，为“黄档”房企。
据财务总监陈伟健介绍，截至2021年底，正荣地产现金及银行结余为人民币391.21亿元，一年内到期的债务为人民币344亿，包含境外债约65亿，其中的人民币62亿展期到2023年3月。
而2022年3月29日，正荣再度完成了5笔优先票据、1笔永续债至2023年的展期，修订条款的通过也避免了公司出现交叉违约的风险。境内债方面，公司还完成了一笔ABS展期。
虽然美元债展期大大地缓解了正荣短期内流动性压力，不过陈伟健也坦言：“我们知道明年3月份再融资的压力比较巨大，我们也不会等到明年3月份才去解决。目前我们都是通过不同的方案，希望把整个大盘盘活起来。”
出售资产无疑是回笼资金最直接的方法之一。据悉，正荣将针对合作项目和自持的商用物业这两类资产进行出售，实现资产盘活。
此前3月27日，正荣发布公告披露，公司以1.56亿的价格向新希望地产出售佛山合作公司51%股权。
据常务副总裁李洋透露，今年公司已经梳理和铺排了20-30个合作项目，与合作方洽谈股权转移。也在积极和合作方包括一些地方国企、央企进行洽谈和股权转让工作，有望提前退出部份项目。
同时，正荣地产目前约有12个公司支持的投资型项目，分别在南京、福州、上海、西安等城市，主要是一些商业综合体、购物中心、办公楼等，总体建筑面积接近80万平方米，这些投资型物业整体供应价值大概有100亿元，扣除贷款后的净值约有40亿元。
除了加快去化及出售资产，正荣还对组织架构进行了调整，实施“精总部、实区域、提效能”，从原先11个区域和城市公司架构整合为7大区域，实现分级授权；同时精简人员架构，保持核心管理团队稳定，加强跨部门协同；并加强降费和增效加强，进一步细化费用及固浮管控。
以下为正荣地产2021年度全年业绩会现场问答实录：
现场提问：管理层对于2022年房地产行情有什么判断？公司对今年销售上有什么想法和目标？
黄仙枝：我们预测2022年市场的主旋律依然是房住不炒和稳预期、稳地价、稳房价。
由于去年下半年有不少房企流动性出现问题，因此影响了部分购房者的信心，进而在市场上处于观望状态，所以一季度整个销售较为平淡。
整体而言，我们对国内房地产发展的前景还是持有紧慎的态度，未来房地产行业仍会面临控负债、去杠杆的政策基调以及面对资本市场信心重塑的压力。但我们认为政策已经见底，后续预计会慢慢回暖。
今年以来，信贷环境保持比较宽松的状态。近期，央行、银保监会联合指出，金融机构需要配合相关部门共同维护房地产的平稳发展。六大部委更是集中表态，将在新增贷款上保持适度增长，化解房地产企业的风险，转变房地产行业的发展模式，加强政策部分协调，暂缓房地产税出台。
在政策的鼓励下，我们所布局城市的房贷审批速度也陆续加速，部分城市出现降低贷款利率的情况。相信政策的适当调整将会更好合理地保持房地产市场整体的流动性。
在需求端，近期政策力度也在加大，整体市场的恢复及信心重建还需要时间。我们认为市场可能还需要三到五个月的时间来修复。目前，行业已经不再追求高杠杆、冲规模的阶段，我们判断房地产的发展模式会慢慢转向“重质效、重品质、提效益、重服务”轻重并举、以高质量为驱动的平稳发展时期。
考虑到今年整个房地产行业变化比较大，市场依旧充满了不明朗的因素和不确定的因素，加上公司目前正处在特别时期，也在考虑出售一些项目资产。因此，公司今年决定不设任何具体的销售目标，但是我们会采取一些必要的措施促销售、促回笼，尽快降杠杆。
现场提问：目前项目开工的情况如何？有没有一些项目会滞后或者说会因为近期疫情的关系而导致其工程进度会受到影响？
李洋：从2月份春节假期结束之后，按往年的情况，工人会陆续返岗。我们结合今年实际情况，整体经营工作也是以复工复产作为主要的工作重点之一。
到目前为止，我们绝大部分项目都已经处于正常开工的状态，达到了85%以上。目前整体项目的开复工包括项目经营情况也是逐步趋于稳定的情况。
但是客观来说，个别项目也确实由于疫情和整个大环境的变化有暂缓开工的情况出现。在这种情况下，我们也会主动采取一些灵活的措施：一是结合地方政府的要求，去推动整体项目开复工的工作。二是在不影响整体供货和交付的前提下，我们把管控做到最小来源，进行分期施工、分期竣工，对有些库存比较大、销售市场不太好的，实行缓建的灵活措施。
总结来说，保生产、保交付、稳健经营一定是经营层和管理层的重中之重的工作。
现场提问：2021年公司在非营项目在借款的比重有所增加，原因是什么？
陈伟健：去年下半年，总体融资市场是比较困难的，但是我们也希望能够确保开工和整个经营，所以与一些不同的金融机构合作，也导致了融资比重稍微增加。
我们也在陆续拓展融资渠道，希望以后能够在一个好的时间点，把一些高昂的费用减少。去年下半年，我们与非传统的金融机构的合作确实多了一点。
现场提问：业绩报告显示公司受限资金的比例与往年相比有所增加，之前公司也曾提到过资金有一些被限制的情况，管理层预计需要多久或者需要采取什么措施才可以让资金的情况达到一个相对稳定的状态？
刘伟亮：从去年半年度开始，有些头部企业出现流动性危机，中央政策、地方政策监管骤然加紧，金融监管也趋于最紧的状态，同时也有“两集中”限制，导致去年房地产企业的流动性出现空前的压力。
正荣的情景也是一样的，从去年年初到年底，整个受限资金出现大幅度的增加，导致流动性出现了一些困难。
在这种大环境下，我们判断，过往凭借高杠杆、高周转的快速扩张的模式已经基本上宣告结束，接下来核心可能还是要靠企业的经营、流动性来保持整个运营。
3月16日，中央各部委密集发声，我们也在密切地关注着各个地方的政策落地，相信随着政策的转向，接下来受限资金的盘活会在一段时间内有所好转。我们预判过，估计至少需要3-6个月的时间才会逐步好转，每个城市的情况可能不太一样。
此外，我们也在积极地采取一系列措施保证整个经营回到一个稳定健康的状态上来。第一，我们梳理了一批合作项目，正在积极地和合作方商讨股权让渡问题。同时，也在考虑把自持的一些物业进行出售，减低经营流动性压力。
第二，我们也在尽一切努力保证整个项目的生产经营的正常。同时，随着春节1、2、3月份的淡季过后，会面临一个小阳春的时期，我们可能也会在这个时间段努力抢抓销售回款，在保证品质和交付的前提下尽量促进资金的尽快回笼。
第三，阶段性上我们可能会暂缓拿地，同时进行降费、控成本，保证现金流。解决当前的流动性问题。这可能需要一段时间，但是随着政策、市场的回暖，我相信会慢慢地恢复过来。
现场提问：虽然近期房贷各方面的流动性支持确实比较大，但是也看到各大房企一季度的销售数字也不是特别好。公司接下来在二季度会采取哪些措施去改善我们的整体销售表现？此外，疫情对正荣地产近期3-4月的销售会有一些怎么样的影响？
李洋：今年一季度以来，整个销售市场受去年以来房地产行业调控形势的影响，表现得不是非常好，尤其是与去年同比下降比例比较大。加之叠加近期全国尤其是部分我们布局的城市的疫情的影响，包括3月份在内，整个销售市场是没有达到预期的，客观来说是受到一定影响的。
目前我们本身也在做一些经营管理工作，比如说对项目进行分类销售。从去年下半年开始到目前为止，随着监管资金和受限资金的进一步加强，我们很多销售回款资金基本上投入到项目端的生产运营过程中去了，所以在分类销售过程中会对这些已经监管足额的项目包括一些准现房、现房、车商的项目（基本上销售完就可以直接回笼可用资金），强化销售政策。
面对整个销售市场和利润的挤压，首先我们进一步地加强对销售人员以现金流为导向的系统性的考核和激励机制，以可用资金、回笼资金作为明确的考核机制，尽量减少对渠道的依赖，降低营销费用，达到节省开支的目的。
其次，针对购房需求来看，目前我们可售货值1300亿左右，大部分都是在省会和强二线城市。市场上也有一些利率下行、房贷审批放松加快和大家判断政策有见底的现象，相信随着疫情的逐步受控以及我们强大的人口基数尤其是一二线城市对住房需求的依然保持，主流购房需求还是会逐步释放出来。但是由于政策的传导到下面可能会有一定的滞后性，预计要到5、6月份才能逐步站稳。
再者，年底我们还有120亿左右的在途资金。现在对这些在途资金进行非常精细化的切分和细分，切分到不同的职能端口、区域和城市之间，结合当地的政策去加快在途资金的回笼管控工作，确保在目前的市场情况下，我们的在途资金能够逐步回归可用，确保整体的经营稳定工作。
现场提问：管理层对于今后的毛利率或利润率什么样的指引？
陈伟健：过去几天我们在行业内企业的财报看到总体的毛利率也是在往下走的，主要的原因是房地产的黄金时代已经过了。在限地价、房价的情况下，土地增值的空间是非常小的，但我们也相信最差的时间应该也差不多到底了。
目前我们通过控制费用、提高运营效率、加强现金管理，改善总体毛利率和净利润。同时，今年也做了一个比较大的拨备，希望可以增加快速销售。
所以我们觉得毛利率已经相对是处在比较低的水平，如果总体房地产市场环境有一些改善以及在成本控制上继续改善，毛利率、净利润率应该是有改善的空间。
现场提问：此前公司将美元债做了一些展期，碰上现在的整体大环境还没有完全回暖，管理层对一年后偿债信心如何？在一些付息上的规划安排是怎么样的？
刘伟亮：确实，这次正荣将2022年到期的美元债展期到明年3月份。在做这个交易安排之前，我们也已经留意到了整个政策有些开始松动的趋势和迹象。
在过往几个月，从各个方面传递来的信息基本都是政策已经是触底了，只是说需要一个反弹时间。从今年3月份中央各部委的发声来看，政策确实已经开始在反弹。现在有一些省会城市如哈尔滨市、福州市已经确实有销售上的放松。
另外，近期的贷款审批、发放的速度也在加强。融资放松确实可以改善整个公司现金的流动性，同时还可以改善经营的基本面。在项目融资能够得到满足的情况下，我们保证项目开发建设能顺利开盘，通过加快销售和资金回笼，我们对明年整体债务的偿债还是比较有信心的。
陈伟健：几天前我们也发了一些公告，主要是关于出售广州一些项目。因为我们目前也希望尽快释放受限资金，同时也希望争取转让更多的项目来改善我们的流动性。
坦白说，我们知道明年3月份再融资压力比较巨大，我们不会等到明年3月份才去解决。目前都是通过不同的方案，希望把整个大盘盘活起来。
所以也希望大家能够再耐心地等我们其他方案，目前我们也在找不同的融资渠道，希望我们的受限现金尽快解放出来。
