TIME:2022-04-02 浏览:653
这也是雅居乐去年营收下跌的板块之一,期内物业发展贡献经营利润149.04亿元,同比下跌22.51%,直接拉低了公司盈利水平。下跌的还有商业业务,录得收入5.29亿元,同比下跌4.9%,雅居乐并未披露该业务具体经营利润。
其它业务中,物业管理实现收入113.30亿元,同比上升44.3%,主要由于收购的新中民物业以及2020年收购的中民物业陆续录得营收;期内该业务经营利润19.64亿元,同比上升6.6%,在管建筑面积也从3.75亿平方米升至4.89亿平方米。
环保业务则录得收入27.67亿元,同比上升20.9%,对应经营利润2.77亿元,上年同期为亏损3.94亿元,主要由于商誉计提减值减少6.94亿元所致。
从公司整体盈利情况看,雅居乐全年录得毛利190.21亿元,同比下跌21.1%,对应毛利率下降4个点至26.0%。该公司将原因归结为开发业务层面,称毛利率下降主要由于房地产市场下行,确认销售均价下降3.0%,而土地及建筑等相关平均成本上升3.1%。
费用数据则显示,雅居乐行政开支、销售及营销成本、财务费用净额分别为40.04亿元、31.02亿元、14.14亿元,同比增幅分别为-23.51%%、30.06%、36%,对应费用率分别为5.48%、4.25%、1.94%,其中前两项费率仍处于较高水平。
观点新媒体了解,去年雅居乐预售金额1390.1亿元,未完成1500亿元目标,包括广州、珠海等多个城市均传出降价促销的消息,相应也使营销费用提高。
其他收益净额出现大幅上升,由2020年37.4亿元增至48.4亿元,这得益于期内出售附属公司实现了42.61亿元。根据1月10日公告披露,仅去年下半年雅居乐就出售了14项非核心物业,涉及酒店、商场、售楼部、小区商业配套等,共计套现28亿元。
累计增加或扣减后,雅居乐去年最终录得归母净利润76.96亿元,同比下跌29.2%,盈利跌至2018年前水平;永久资本证券持有人、非控股权益分别应占9.84亿元、14.02亿元,跌幅分别为9.22%、17.09%。
据观点新媒体测算,2021年雅居乐非控股权益应占净利润比例为15.41%,同比提高逾1.6个点;而在净资产之中,过去两年非控股权益占比约为16.26%、24.8%,意味着未来该公司少数股东将占据更大的净利润比例。
新增拿地数据显示,雅居乐去年仅新增29个项目,对应总建筑面积424万平方米,同比分别减少27.5%、49.29%;其中公司应占建面281.1亿元,对应权益比例下降近10个点至66.29%,权益金额124.5亿元,合作杠杆进一步放大。
期末雅居乐总现金及银行存款384.2亿元,同比减少24.47%。其中现金及现金等值项目228.03亿元,同比减少45.61%,有限制现金156.17亿元,同比则增加74.71%,现金回笼受阻及预售资金监管收紧的负面影响已开始反映在财报上。
除了上述现金,雅居乐还有未动用的借贷额度38.48亿元,较上年减少2.93亿元。
借款方面存续额度较大,该公司总借款约838.74亿元,较上年已减少14.25%;而从债务结构看,包括银行借款、优先票据、境内债券及商业物业资产支持证券等在内,一年内到期占295.8亿元。以可动用现金计算,现金短债比仅0.77倍,存在不小的资金缺口。
因此并不难理解,雅居乐去年下半年起采取了包括资产处置、融资等举措筹集资金。其中在去年11月18日,雅居乐旗下远航金门与高盛签订认购协议,发行本金总额24.18亿港元的可交换债券。
同时除上文提及的出售14项非核心物业套现28亿元,进入2022年1月雅居乐还继续出售广州亚运城等四个地产项目,以及5家环保公司,新增套现近40亿元。
从偿还债务的角度看,雅居乐今年陆续赎回3月到期的4.365亿美元优先票据,同时宣布对本金总额14.5亿元的“21番雅01”进行付息。但穆迪认为,雅居乐不太可能用所有现金偿还债务,因其必须在项目和公司的运营层面上保持相当数量的资金。
DM数据显示,雅居乐及相关公司未来两个多月将有6笔私募ABN到期或面临行权,余额约4.92亿元。穆迪也提及,雅居乐将拥有约6亿美元的离岸债券,将于8月到期。
其它类型负债中,雅居乐存在较大规模的担保款项,包括与联营公司就34.61亿元贷款按比例提供担保,集团应占担保额21.9亿元,同比增幅97%;与合营公司就129.04亿元贷款按比例担保,应占担保额82.71亿元,同比增幅62%。
截至去年底,雅居乐还为41.79亿元的贷款融资向若干第三方提供若干担保,该数额上年仅为16.77亿元,财报并未解释这一指标的内容。
对于永续债,雅居乐去年也偿付了大约6.22亿元,期末“永久资本证券”约为130.15亿元,仍占净资产(894.31亿元)比例近15%。
穆迪表示,鉴于目前市场情绪疲软和融资条件紧张,雅居乐进一步处置资产以偿还债务和改善流动性的时机尚不确定。潜在买家也可能推迟购买,直到该公司发布经审计财务报表,以避免出现与交易相关的或有负债。
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