“另类”合生创展

2021年对于大多数房企而言，都是销售下滑、毛利率走低的待遇，但合生创展表现却较为“另类”。

3月31日，合生创展披露2021年度业绩显示，去年录得合约销售总额约517.36亿港元，同比上升约21.51%。受销售产品结构影响，平均合约售价上升79.91%至每平方米47081港元。

与此同时，毛利率虽有回调，但仍保持43%高位。其中地产板块毛利率45%、商业板块毛利率71%。

另一方面，房地产行业流动性阴霾仍未散去，健康的负债结构与现金流成了重中之重。合生创展数据显示，报告期内在境内无公司债、中票等信用债余额；另外，2022年1月已偿还5亿美元债，年内无公开市场信用债到期。

过往，行业对于合生创展的印象多为“保守”；如今，在暴雷声声的房地产行业，合生创展交出了一份特别的成绩单。

逆势生长

奇幻的2021年过去后，大部分房地产企业给出的数据显然不太好看，但也不排除有个别另类的存在，合生创展就是其中之一。

据观点指数发布的“2021年度房地产企业销售表现”研究成果显示，去年前100房企实现全口径总销售金额12.8万亿元，同比减少2.4%，年内累计销售增速首次转负。

从整体销售增速来看，前100房企中33家全口径销售金额不及2020年，录得销售同比为负。其中，19家房企销售同比降幅超过10%，6家房企降幅超过20%。

在这样的背景下，2021年，合生创展录得合约销售总额约517.36亿港元，同比上升21.51%。

“逆势生长”的销售数据和销售单价大幅增长分不开。

据公布，受销售产品结构影响，合生创展去年平均合约售价上升79.91%至每平方米47081港元。 

观点新媒体查看年度报告，物业发展业务方面，合生创展于2021年交付的总建筑面积为123.57万平方米（2020年：120.66万平方米）。主要交付的项目包括上海合生杭州湾国际新城、广州合生湖山国际以及北京合生霄云路8号。

在上海，售出建筑面积合共为33.21万平方米（2020年：49.81万平方米），账面值为人民币90.02亿元（2020年：人民币82.39亿元）。主要是由于杭州合生创展名邸及昆山合颂兰亭新开盘推售，虽成交面积减少，由于销售单价有所上升，故销售额有所上升。

在北京及天津，售出建筑面积合共为30.56万平方米（2020年：40.44万平方米），账面值达人民币219.09亿元（2020年：人民币130.92亿元）。合生创展表示，销售额上升主要是由于新晋推出的金茂府、合生缦云以及合生me悦热销，且销售单价温和上升所致。

科技赋能下的营销能力与操盘水平不断创新、提升，销售业绩屡创新高，量价齐升，产品结构不断优化，确保销量的同时确保利润，近三年复合增长率达41%。去年该公司销售项目分布于19个城市，一线城市4个，销售占比达到60%，实现土地开发价值最大化。

据了解，合生创展如今深耕环渤海、长三角、大湾区三大经济圈核心位置及重点城市；截至2021年12月31日，土地储备约2944万平方米，地产板块占2217万平方米。其中一线城市土储达到1668万平方米，占地产板块土储的75%。

与此同时，截止2021年12月31日，总货值约927亿元，可售货量高度集中于一线城市，占比超60%，可保障公司5-8年供货充足。

另类表现

高能级城市的优质项目还带来了不俗的毛利率表现。

据年度报告披露，2021年度，合生创展营业额录得307.34亿港元，股权持有人应占溢利为97.59亿港元，扣除除税后投资物业重估收益净额82.96亿港元，核心利润为47.56亿港元。

报告期内，合生创展毛利率保持43%高位。其中，地产板块毛利率45%，合商科技板块毛利率71%，合生活科技及社区板块毛利率22%，经营类板块利润保持稳定，各板块毛利率水平与2020年同比均保持稳定。

为此，合生创展地产板块净利润率亦保持增长，2021年净利润率达26%，与同行相比，合生创展高毛利率、高净利率显得有些“另类”。

据观点新媒体了解，合生创展目前已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展，科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元化业态优化布局，成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。 

除了地产开发业务“逆势增长”之外，合生创展在商业运营方面表现亦可圈可点。

数据显示，报告期内，商业投资性房地产板块的租赁收入持续上升，营业收入达40.49亿港元，同比上升23%，26亿港元经营毛利，涉及在租面积约为115.99万平方米，该业务目前一线城市土储占比95%，拥有27个筹备及在营项目，4个建设期项目。合商科技的收入也达到8亿港元。

以合生创展旗下明星商业品牌“合生汇”为例，自开业后出租率动态保持在99%，北京、上海区域单一项目日均客流突破12万人次，自有会员数超过200万人，每年收入几乎都有20%的增长幅度，利润增长35%，销售额增长超60%。

另有数据显示，仅合生汇产品线的收入就获得超出行业标准2倍的业绩水平。

2021年，该公司还新纳入广州珠江帝景商业、霄云路八号商业、骏景北商业3个IP物业，预计在未来5年内完成孵化。另外，2022年内滨江苑项目也将转化为IP物业，预计新增的IP物业可为合生创展集团提供超200万平方米商业面积，预计商业板块可实现收入超100亿港元。

行业共识是，商业地产的租赁收入可持续贡献现金流。

如今，合生创展商业板块已发展轻重两大管理平台--投资性房地产业务（持有业务包括投资性物业、酒店资产、餐饮业务三方面）和合商科技平台（商业及泛商业生态科技综合运营商，拥有合生汇、MOHO、泛文娱、MAHA四大产品线）双平台业务。

业务线覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、高端酒店及服务公寓四大板块，并在北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市拥有近100余个在营项目，已建成运营项目面积超过500万平方米。

流动资金

如今的大环境下，观察一家房地产企业总绕不开负债与现金流，而合生创展“年内无公开市场信用债到期”或许也是其另类之处。

据年度报告公布，合生创展去年资产总值及负债总额分别为3462.34亿港元，同比上升15%。资产总值增长主要由于可供出售的发展中物业增加所致。

于报告期末，该集团的负债对资产比率（即负债总额对资产总值（不包括非控制性权益）的比率）为67%（2020年：67%）。

对此，有投资人士表示，合生有息负债品种配置合理，90%以上为资产抵押贷款，其中开发类占比38%、商业运营类占比26%、城更旧改类贷款15%、信用债占比8%、信托贷款占比7%、境外贷款占比6%。

除了拥有多元化融资渠道、合理有息负债品种配置之外，合生创展还在持续优化债务结构，施行短期债务长期化策略。

业绩报告披露，于2021年底，一年内还款债务占比为26%，一至两年占比29%，两年至五年占比30%，五年后占比15%。

合生创展于2021年12月31日的借贷还款时间

另据观点新媒体了解，截至2021年12月31日，合生创展总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%，且公司信用债仅占总有息负债余额8%。

与此同时，该公司报告期内在境内无公司债、中票等信用债余额。

合生创展还在今年1月12日宣布，到期的5亿美元利率为5.8%的票据，已悉数偿还票据的本金总额及应计利息，“偿还完成后，于本公告日期，概无任何票据尚未偿还。”

事实上，这笔美元债偿还之后，合生在2022年无公开市场信用债到期。对此，有投资者认为：“相较于其他地产公司，合生的负债结构健康，流动性较好。”

查阅年度报告数据，于2021年12月31日，该集团现金及银行存款达363.12亿港元（2020年：296.50亿港元）。现金及银行存款当中94.28%以人民币计算，余下3.78%、1.93%及0.01%分别以港元、美元及其他币种计算。

对于合生创展的表现，上述投资者给出了评价：合生如今主要聚焦城市优质资源，并统筹全系产业链，营造全场景、全产品周期的生活体验，同时凭借丰厚土储、稳健盈利能力、健康财务指标、中高端优质精品、合理开发节奏和多元业务体系，不断创新城市运营模式，在保持企业可持续发展的同时，实现股东、投资人的价值最大化。

经过了2021年的压力与阴霾，房地产行业不少“黑马”被截停了脚步。而在过去许多年里都被质疑“保守”和“落后”的合生，一直不急不躁，遵循自己的节奏稳步发展。

走到2022年，合生创展30周岁，或许这份成绩单尚属不错的回馈。