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弘阳构筑“护城河”

TIME:2022-04-02 浏览:697

在业绩下滑的“年报季”,能给出如此一份盈利的成绩实属不易。
2021年,弘阳地产实现营业收入为266.67亿元,同比增长32.3%;商业经营及酒店经营收入6.26亿元,同比增长15.3%;毛利润50.8亿元,同比增长12.7%;净利润18.66亿元,同比增长0.6%;核心净利润14.7亿元,同比增长3.5%;母公司拥有人应占核心净利润约8.5亿元。
尽管弘阳地产收入水平仍保持增长,但是毛利率和净利率却逐年下滑,2017-2021年,弘阳地产的销售毛利润率分别约为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%、19.1%,净利率分别约为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%、7%。
观点新媒体从年报获悉,在行业迎来拐点的时刻,聚焦一二线、地产商业的“双轮驱动”、三条红线“绿档”的弘阳在不断构筑“护城河”。
从“三道红线”各项指标来看,报告期内,弘阳地产净负债率57%,现金短债比1.4倍,剔除预收账款后的资产负债率约为68.1%,保持“绿档”,现金及银行结余约为160.4亿元。
目标未竟

这是弘阳二代上位后交出的第一份年度成绩。

2021年初,董事会主席曾焕沙之子曾俊凯获委任为弘阳执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁,弘阳正式进入权力交接。

为培养接班人,曾焕沙先将曾俊凯放在集团各个部门轮岗历练,再被派往成都公司任总经理,后回到弘阳大本营南京公司任职,接替老臣葛春华担任总经理。

在曾俊凯进入核心管理层这一年,弘阳的职业经理人天团也宣告解散,张良、何捷、蒋达强先后离职,仅剩联席总裁袁春一人,他于2019年10月加入弘阳地产任联席总裁,此前曾担任龙湖集团副总裁、鸿坤集团执行总裁等职位。

2021年,弘阳地产全年实现销售额872.2亿元,同比增加2.62%;实现销售面积516.49万平米,同比下降12.7%;销售均价为16887元/平米,同比增长15.5%。

这并未达成弘阳地产既定目标,这一年弘阳定下的合约销售目标为955亿元,照此计算弘阳地产未完成销售目标,完成率约为87.66%。

弘阳地产重点布局于一线二线城市。在全年合约销售额中,一线及新一线城市占比超4成,一二线城市销售占比已达86%。同时,弘阳坚持深耕长三角区域,尤其是大江苏,坚持“做透大江苏、深耕都市圈、做強中心城”的投资战略,2021年销售中长三角合约销售占比达74.4%;大湾区、成渝都市圈合约销售占比达到16.1%。

2021年,弘阳地产新获22幅地块,平均楼板价9025元/平米,预计平均售价为18351元/平米。

观点新媒体获悉,在长三角之外,弘阳拿地多以合作形式出现,包括但不限于融创+弘阳+中梁联合体分别以3.29亿元和8亿元拿下重庆巴南区两宗地块;弘阳+招商局联合体,以35.9亿元摘得广州白云石门街地块等。

该企业指出:“优质的土地储备资源及合理的获取成本,为弘阳地产的发展提供了充足、安全的发展空间,也保障了未来的利润空间。”

截至期末,弘阳地产土储面积1878万平米,其中,一二线城市土储占比由2020年的67%提升到73%,长三角土储占比高达67%。其中,已竣工物业190.62万平米,持做投资的可租用面积100.34万平米,开发中物业 1587.27万平米。

双轮驱动

在今年的投资策略上,弘阳地产称,将坚持多元化拓展投资渠道,投资已深耕聚焦的新一二线城市,以现金流安全为原则审慎投资。同时,通过地产商业双轮驱动,提升住宅投资效益,提高商业运营利润。

在弘阳地产2021年收入构成中,物业销售所得收入较上年同期增加32.8%至约260.41亿元,占已确认收入总额97.6%;商业经营所得收入较上年同期增加15.5%至约5.84亿元;酒店经营所得收入较上年同期增加12%至约4210万元。

当中,商业经营所得收入的增长主要由于南京弘阳广场租金收入增加,以及本期新开业的合肥弘阳广场和2020 年下半年新开业的燕郊及衡阳弘阳广场的租金收入增加。 

2021年,弘阳商业打造的项目有序落地,实现轻重资产并驾前行,济南弘阳广场于2021年底开始试运营,淮坊弘阳广场实现构建70万平米商业综合体,安庆、常州等重资产项目也将于不久后落地。

商业能够在不稳定的环境中提供源源不断现金流,但至目前,与龙湖、新城、宝龙等企业相比,弘阳商业的规模仍然较小。年报显示,弘阳地产投资物业为141.14亿元,上年为129.74亿元,期内投资物业公允价值收益约为2.76亿元,主要由于整体资本价值增值所致。

值得关注的是,3月14日,惠誉将弘阳集团及其子公司弘阳地产的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B”,展望为“负面”。

此次评级下调反映出,在资本市场高度波动的情况下,其财务灵活性正在下降。惠誉认为,弘阳地产有足够的流动性来处理2022年4月到期的美元债券,但该集团的资本市场渠道仍然受限,惠誉认为,该公司的离岸债券的再融资风险加大,尤其是那些在2022年下半年和明年到期的债券。

观点新媒体获悉,弘阳2022年4月到期美元债近期在大幅下跌后迅速反弹,有市场猜测弘阳大概率将赎回4月到期美元债。

4月1日,弘阳地产宣布,公司已于公开市场进一步购回本金总额达1.42亿美元2022年4月到期票据。截至公告日,弘阳地产已于公开市场累计购回1.9亿美元2022年4月到期票据。所有已购回票据已经根据其条款及契约予以注销。

财报数据显示,负债方面,截至2021年底,弘阳地产的总借贷额(包括计息银行贷款及其他借款及优先票据)约为341.4亿元(上年为323.1亿元),其中计息银行贷款及其他借款约为217.4亿元,优先票据约为123.9亿元。

当中,须于一年内偿还的借贷额约113.87亿元,包括计息银行贷款及其他借款68.65亿元,优先票据约45.22亿元。

于2021年末,弘阳地产总值约为392.84亿元的资产已抵押予银行及其他金融机构,作为集团及其合营企业和联营公司获授信贷融资抵押。

惠誉认为,弘阳地产依靠现有现金和合同销售产生的现金来偿还近期债务。然而,大部分可用现金和产生的现金很可能留存于项目公司。

前两月,弘阳实现累计合约销售金额为70.8亿元,同比下降约38.49%;累计销售面积为488,184平方米;平均销售价格为每平方米人民币14507元。

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