解局 | 20亿ABS融资与中交地产规模策
TIME：2022-04-15 浏览：760
4月14日，中交地产开盘迅速拉升，再获一个涨停板，从当日收盘数据看，该公司报价22.2元，涨幅10.01%，换手率11.15%，成交量77.52万手。
这是中交地产近段时间录得的第12次涨停。
事实上，3月以来，房地产政策暖风频吹，地产股亦出现了回暖的迹象。不过，类似中交地产这种快速提升的实属不多。
而这次股价提升，也让市场的目光再度聚焦到这家低调的央企身上。
日前，中交美好生活1-5期资产支持专项计划的状态更新为“已反馈”，该笔专项计划的发行金额为20亿元。
与此同时，今年以来，中交地产已经通过公司债、中期票据、信托贷款等多种方式进行融资，涉及资金额度超过280亿元。
受海外融资搁浅影响，近两年，房企海外债迅速减少，相比之下，信用债、ABS成为房企弥补资金缺口的重要方式。有数据显示，2022年一季度，房地产企业非银融资总额2309.0亿元，其中，信用债占比50.4%，同比提升21.5个百分点；ABS占比29.4%，同比提升7.7个百分点；而海外债占比仅为5.4%，同比下降15个百分点；信托占比14.9%，同比下降14.2个百分点。最新消息显示，4月13日，据深圳证券交易所披露，中交美好生活1-5期资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”。资料显示，该笔债券最早于2022年3月4日受理，债券类别为ABS，拟发行金额20亿元，发行人为中交地产股份有限公司，承销商/管理人为五矿证券有限公司。不过，由于专项计划处于交易所受理阶段，并未真正发行，具体的底层资产及发行利率还未披露。据了解，资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。当下，供应链金融ABS、购房尾款ABS、类REITs和CMBS是房企较常发行的资产证券类产品。“现阶段，地产行业更加强调现金为王，ABS可以通过盘活存量资产或未来收益，来给企业提供现金流支持”，分析人士向观点新媒体表示。他续称，ABS有一定的发行门槛，既要有公司信用也要有资产信用，中交地产作为央企，有较高的主体信用评级。其中，2月11日，中交地产宣布，拟在不超过人民币30亿元的总规模内开展供应链金融资产支持票据，各期资产支持票据存续期预计不超过1年，发行载体管理机构为交银国际信托有限公司。无独有偶，3月24日，中交地产公告称，公司计划开展供应链金融资产证券化业务，涉及资金35亿元。上述供应链金融资产证券化业务的原始权益人/资产服务机构为深圳联合保理有限公司，受托人为光大永明资产管理股份有限公司，初始债务人为中交地产股份有限公司及并表项目公司。公告提及，上述资产支持计划采取申请储架额度分期发行方式，发行总额不超过35亿元，每期规模以各期资产支持计划实际成立时的公告为准，发行期限不超过一年，预计融资成本不超过我司年度融资计划利率额度。中交地产表示，通过开展非标供应链金融资产证券化业务，可以延长公司应付账款的付款期限，有效缓解公司短期现金流压力，优化负债结构。事实上，近年来，供应链金融业务的资产证券化产品发展如火如荼。观点新媒体了解，2021年中交地产已以AA+信用首次成功注册储架20亿元，通过购房尾款ABS业务提前变现应收购房尾款，呈现明显拓展融资渠道的方式。观点指数此前发布的报告提到，今年一季度，CMBS以及购房尾款ABS的发行规模均同比有所降低，个人住房抵押贷款CLO的发行规模也随着住房抵押贷款新增余额的降低而降低。因这类非标融资受限，传统融资渠道也不尽畅通，房企青睐的应收账款融资规模可观，使得供应链金融资产证券化发行市场保持一定的热度。不过，目前，供应链金融资产证券化在我国处于初步发展阶段，依旧存在诸多难点。回到中交地产本身，直至发稿，本次计划发行的两笔供应链金融ABS，还有待后续观察。不止是ABS，据观点指数不完全统计，今年以来，中交地产已经通过公司债、中期票据、信托贷款等多种方式进行融资，涉及资金额度超过280亿元。其中，2月11日，该公司调用武汉、北京、厦门三家项目公司富余资金，合计17.7亿元，期限从一年到三年不等，调用资金的年利率最高6%，最低4.18%。这样的内部资金支持动作还出现在3月30日，彼时，中交集团董事会审议通过，中交地产可在期限内向地产集团的借款额度新增至100亿元，利率不超过10%。而本次借款金额为45.8亿元，期限均为两年，其中5.8亿元借款年利率8%，40亿元借款年利率7.5%。此外，年内，该公司陆续发行公司债券两笔、中期票据一笔、信托贷款一笔，同时于3月24日计划分期进行债务融资，总金额不超过50亿元。
除了关联方借款、多渠道融资，中交地产还通过担保方式获取融资以保证资金弹性。年内，该公司为旗下项目公司提供近21亿元担保融资。此外，截至2021年12月31日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额137.37亿元，占2020年末归属母公司净资产的448.73%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为29.92亿元，占2020年末归属母公司净资产的97.72%。
对中交地产而言，近期行业政策有所回暖，利用窗口期快速成长是企业需要采取的策略。据了解，早在2019年，中交地产宣布3年内做到500亿元，5年做到1000亿元，提出要做到“央企前三”的目标。出于做大规模的策略，中交地产过去几年积极购地，其中，2019年中交地产新增土地共15宗，计容建筑面积为229.54万平方米，土地购置总价款达181.59亿元，其中权益价款达118亿元。2020年，中交拿地力度进一步加大，年内该公司新增30宗土地的购置总价款为535.80亿元，超出当期533亿元的全口径销售额，而拿地成本则由上一年度的7911.04元/平方米上升至8429.96元/平方米。大阔步之下，中交地产获得了快速发展，年内，该公司实现合约销售额533亿元，完成了全年销售目标。另据中交地产4月14日披露的年报，2021年全年，该公司实现签约销售金额560亿元，销售回款591亿元，同比分别增长5.07%、56.35%。期内，该公司获取新项目24个。
