以“套内面积”计价销售商品房的时代离我们还有多远？

关于迭代房地产销售制度，这或许是最好的时代。

今年两会，全国政协委员周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

这不是第一次提出修改房地产销售制度了。早在2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》。其中，《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。那么，公摊模式是怎么由来的呢？

其实，所谓的公摊模式由来已久。

1950年代，香港率先想出“分层出售”的主意，公摊面积由此而来。

然而，随着房地产市场的逐步规范，分层出售早已过时。为此，2013年，香港出台文件，强制要求商品房销售按实用面积计价，正式告别公摊面积。

而在内地，重庆是目前唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

2002年，重庆明确规定，住房销售以套内面积作为作为计价依据，重庆因此成为全国唯一不按照公摊面积计价的城市。

许多楼盘公摊面积动辄15%乃至30%以上，建筑面积100平方的房子实用面积可能只有70多方，这就导致房价在数字上存在明显失真。

不仅如此，公摊比例悬殊，背后存在着巨大的操作空间。到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分，为什么有的公摊只有10%，有的公摊却超过30%，这背后的标准相当模糊。

同时，公摊面积的存在，导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时，都存在明显多征的情形。

所以商品房预售和以建筑面积计价销售的制度，总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。

那么，取消公摊面积，到底需要多长时间？对于房地产市场来说有何影响？房价会不会因此趁势上涨？对于购房者又有那些好处？ 对于开发商来说又会影响几何？

香港作为公摊的发源地，从开始呼吁取消公摊一直到真正落实，一共耗费了五年的时间。国内在这方面涉及体量更大，范围更广，应该需要用更长的时间。

那么取消公摊面积后，开发商会转移成本吗？对于这一个问题，一些专家表示，公摊面积取消之后，已经购房者可能遭受损失，开发商也会想尽各种方法将成本进行“分流”，这样可能会减少建筑的公共部分，导致社区的居住环境质量变差。

此外，“单价*数量=总价”这就话一点毛病没有。开发商的建安有成本，销售要有利润，如果按套内面积销售的化更大的可能是单价会上升。

 

继2019年2月住建部公布文件后，2021年1月1日正式实行的《民法典》里也新增了两条关于公摊面积合法权益的规定，对于已经买了房的业主来说，也能从公摊面积上获得一定好处。而不是像以前一样，明明花钱买了一大片公摊面积，最后却什么好处都没得到。

好处一就是，小区公共部分产生的收益将归所有业主共有。也就是说小区里所有公摊面积产生的收益，都会平分给全体业主。举个例子，现在作为公摊面积的电梯，广告栏上都会张贴广告，而这广告都会产生收益。以前这些收益可能被物业自己赚了，但现在新规出来之后，明确这些收益属于全体业主，这样购房者买下来的公摊面积也能产生收益。

 

好处二就是，小区公共停车位产生的费用也都归业主所有。要知道现在很多小区都会对外来车辆收取停车费，而实际上这部分车位都属于公摊面积，产生收益自然也要归业主所有。

对于开发商来说，取消公摊面积，会让房价变得更加透明，开发商想再在公摊面积上做文章，赚黑心钱，就需要多动动脑子了。