鉴地独家：地产大咖王明来论房地产格局变化带来的机遇和挑战

本文作者：地产大咖王明来

房地产行业作为经济的支柱产业，从90年代开始这个行业一路走高，而在近两年政策导向和市场的变化，似乎都在传递一个声音，就是房地产的格局在彻底的改变。

房地产的变局的端倪是从销售端，也就是开始限贷、限购、限价，突出居住功能而忽略投资功能。

接着，是对金融领域的管控，遏制进入房地产领域的资金，19年开始，逐渐紧张，到20年，再到现在愈演愈烈，基本投资都会锁定在长三角、珠三角，北方只是局限在几个重点城市。

而刚刚出台的，集中供地政策，是从土地的供给端开始，抑制。

所以，如此看，房地产行业是系统性的在被治理。所以房地产很难再现曾经的辉煌，模式再变。

我们在深入的思考，产业地产～城市更新～文旅康养项目的逻辑关系问题。

房地产不会成为经济的主导产业，那么什么将成为经济的主导产业呐？

高科技～高端制造业～生物医药～环保～新材料～这些行业是近年来政府所倡导的。政府倡导是以什么为逻辑呐？～内循环～双循环，出口、消费、投资的三驾马车模式，因为世界格局的变化而发生变化，所以这些产业必定是以这个大趋势为前提，所以关于近一两年来政策的整个产业政策～结构调整，决定了产业结构的调整的方向，区域～省份～城市的布局，这也是政府引导基金的发力点。

所以就是一个区域～省份～城市，必定先确定了产业结构的定位，然后围绕着这个产业经济，开始组织。

我们发现，这个局面和很多年前的各城市的单打独斗有区别，是更高原则的产业定位。

产业结构确定～产业功能～人口容量～服务功能～居住功能～文化消费需求。

所以，这个逻辑就是产业经济逻辑，决定了产业地产方向，决定了产城融合的定位，决定了城市更新的逻辑，然后是文旅康养的方向。

这一轮的调整，是在改变着整个逻辑。产业地产～城市居住服务功能，产城融合是开发城市发展的方向。城市更新只是提现在南方城市，是他们目前处于这样的阶段而已。北方城市没有如此的发展，但是从城市经济发展，也一样的会以这样的标准。

宏观视角-中观思维-微观操作。我们理解这个宏观视角，即使如此。从中观思维，我们来看。未来的市场格局的变化，4个一线城市、18个2线城市，土地集中供应，会出现什么情况。市场的公开，透明，不仅土地资源的公开透明，什么你的竞争对手，相关的资源资金方，都是透明的，那这无疑就会带来大的厮杀，价格只有升，没有降。而一些实力不足的企业、资源会被挤出1、2线城市，或者有些企业已经开始布局这些城市。

未来考量这些1、2线城市房地产企业和三四线城市房地产企业的指标什么呐？

原来的roe，就是净资产收益率，可以看到几个维度，利润率、周转率、杠杆率，但是未来的1、2线城市土地集中供应，那么在去化上势必会有冲突形成竞争，所以在这样的竞争下，很难在周转率和利润率上有很高的诉求。

一些企业的投资指标，把考量irr的指标作为主要考量标准，也就是以长期发展为主。快速赚钱的房地产时代结束了。