物业

“小碧桂园服务”投入了碧桂园服务的怀抱....

发布时间:2022-02-16 浏览:913

前两日有一则消息被传疯了:

传言,碧桂园服务已收购中梁物业全部股份,已签署相关收购协议。而有知情人士透露称,价格方面双方均较为满意。

这则消息引起了不小的轰动。

一是中梁一向被称之为“小碧桂园”,市场上皆将其看作是碧桂园的学习者和模仿者,诸多打法和战略思路较为类似。

而今碧桂园的物业收下了“小碧桂园”的物业,难免让人有些唏嘘。

二是中梁百悦智佳原本是奔着上市去的,招股书都先后递交了两次,如今却是不上市直接转手出让了。

2021年4月29日,中梁百悦智佳首此向港交所交表,半年期满失效后又于去年11月24日再度交表,而这一次,仅过了一月就顺利通过了上市聆讯。

但事情奇怪就奇怪在:明明距离上市只有临门一脚了,中梁百悦智佳却迟迟未正式敲钟上市。

也因此这则消息传出时,很多人都对此深信不疑。

毕竟上市了又卖身的已然不少,而上市途中卖身的更不缺——比如阳光智博卖身万物云、禹佳服务生活和中南服务卖身华润万象生活……而其中南服务此前同样通过了聆讯但迟迟未上市。

三是从如今各家房企的动态来看,出售物业的举措常常被视为“卖子求生”,几乎已经成为了“房企资金链紧张”的一大佐证。

在这个时间节点上,中梁选择将物业出售不得不让人有所猜疑。

所谓无风不起浪,这则让不少人颇感意外的消息也在一个非常特殊的时刻迎来了官宣。

2月14日晚间,也就是2022年的情人节,碧桂园服务发布公告称,已经由碧桂园物业香港收购了中梁百悦智佳的93.76%股份。


乍一看来像是传言出了错——说好的全部股权怎么就凭空少了6.24%?

但事实上,早在去年3月底,碧桂园物业香港就已经收下了中梁物业6.24%的股权,成为了其第三大股东,这也在当时被理解为碧桂园和“小碧桂园的一次世纪牵手。

只是谁也没想到,这手一牵居然越握越紧了,最后“小碧桂园服务”还转身成为了碧桂园服务的全资子公司。

不过目前看来,这一场收并购还远远没有走向大结局。

相较于传言中“双方都较满意的价格”,在公告中却并未透露具体的代价,而是颇有些含糊其辞地一笔带过了:

收购事项的完成及代价支付受该等协议项下多项约定所约束,最终代价须按协议条款及进一步尽职调查结果在代价上限内进行调整。


这也意味着,如今双方只是形成了相关协议,但是最终的代价还尚未真正敲定下来,收购事项也还待做进一步的尽职调查。


如果回顾看此前物管圈的多笔收并购——恒大物业和合生创展200亿收购案终止、融创服务和第一服务近7亿元股权交易告吹。这一次的收并购结局到底如何可能还真不好说。


不过碧桂园服务的情况又有一点和上述两家截然不同:它是这两年的物业收并购中极少数本就持有对方股权的买家。


本就有较深入了解下的股权收购,交易成功几乎是板上钉钉的事了。


在公告中,碧桂园服务给出了此次收购的考量,除了补充业务,加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力,扩大社区增值服务潜力等普适性的理由,最核心的一点可能还是:


双方项目在业务区域重合度较高,有利于未来在业务重合区域整合双方优势,降低运营成本,提高盈利水准。


简单来说,就是双方适配度较高,这也跟市场的猜测所相符。


据中梁百悦智佳此前提交的聆讯后资料集显示,截至去年年中,其在管项目共291个,在管总建面约3320万方,其中56%在长三角,并有超半数来自中梁开发的物业。签约管理项目508个,签约总建面约7120万方。


同时,随着过去中梁的快速发展,中梁百悦智佳也同样实现了高速扩张。其在管建面从2018年年底的30万方增长到2020年年底的2010万方,复合年增长率高达769.3%。其营收、净利润也分别从2018年的1.76亿元、2660万元增长到2020年的7.04亿元、8620万元,复合年增长率达100.2%、79.9%。


这样一笔资产的收购,碧桂园服务到底为此付出了多少代价尚不得而知。不过前的一些收购案或许可以拿来参考:


华润万象生活收购禹佳生活服务(截至2020年年底在管面积1760万方,净利润8321.2万元)和中南服务(目前在管面积5147万方、2020年净利润6675万元)的全部股权分别作价为10.6亿元、22.6亿元。由此看来,碧桂园服务这笔收并购最终对价在10多亿的可能性很大。


值得注意的是,这已经是碧桂园服务从去年至今的第四笔大型交易了。


此前三笔分别是蓝光嘉宝、富力物业、彩生活服务核心资产,碧桂园服务共花了逾180亿元收入囊中。后来又发生过一个小插曲——在国庆后以2.1亿元收购财信地产旗下物业公司全部股权。


随后,在去年12月14日,碧桂园服务召开了一次电话会议,做了些澄清和承诺。

比如坚决表明和地产是兄弟公司,财务、人员、机制等各方面都相互独立,也绝不会把自己的资金拿去救援地产。

比如也针对收并购层面做了部分回应:

之前做过融资资金相对充裕未来肯定会收并购公司依靠自己的规模形成的自有资金应该也还是具备收购的能力的

未来肯定要走向靠内生增长的道路当前阶段还是要辅之以收并购

近期还是会有一些并购项目落地公司会坚定推进这件事

当时市场上就有诸多猜测,所谓的“一些并购项目到底是什么。而今看来,或许早在那时,收购中梁百悦智佳的事就已经在推进中了。

当然,从碧桂园的规划来看,这笔收并购大概率还
X

扫一扫

  关注微信公众号

FUZHI